Квартирные грабли. О чем надо помнить, если вы собираетесь взять ипотеку?

Квартира как инвестиция.

Если вы заинтересованы в инвестировании, очевидно, вам следует подыскать квартиру, которая потом, в перспективе, сильно подорожает и которую будет легко сдавать в аренду. Арендную плату, кстати, не стоит рассматривать как предмет наживы, поскольку аннуитентный платеж оказывается примерно равным или, скорее, даже большим, чем получаемая арендная плата.

А еще квартплата…  А вдруг еще и подоходный налог…  этот вопрос и меня интересовал, и, проведя некоторый анализ, я убедился, что квартира «ипотечная», арендой не наживешься.

Примеры: мы с супругой купили «двушку» в слегка удаленном спальном районе и сдаем с небольшим натягом за з15 тыс. руб., а банку приходится возвращать более 17 тыс. руб., и около 2 тысяч квартплаты отдаем довольно регулярно. Какая тут нажива? Знакомая моя купила недавно хорошую старенькую «трешку» в самом центре, планирует сдавать аж за 40 тыс. руб., но для этого квартиру ей пришлось хорошо укомплектовать мебелью и все остальным. И банку придется отстегивать 39,9 тыс. руб. (кредит-то был в два раза больше, чем наш), а еще есть соответствующая квартплата…
Общая тенденция: чем меньше квартира, тем больше платеж банку «перевесит» получаемую аренду.

Если у кого есть свой «живой» бизнес, инвестирование в жилье, вопреки возможным ожиданиям ,вообще интереса не вызывает.

Бизнес-то, если он на самом деле живой, дает обычно не менее 40-60 процентов в год.

А квартира? Для примера: можно купить скромную «двушку» за 1,8 млн. руб., привести в порядок и укомплектовать ее хорошей мебелью. Сдавать ее удастся тысяч за 180 в год. Это будет прекрасно. И что? Получаются жалкие 10 процентов в год. Не слишком-то и привлекательный бизнес, если рассматривать это чисто как работу. Недвижимость коммерческая может дать значительно больше, но это уже совсем другая тема.

Квартира как место жительства.

Если вы молоды и хотите максимально быстро начать самостоятельную жизнь вне соседства с родителями и прочими предками, то вам придется в первую очередь обратить внимание на ипотечный вопрос. Вам стоит искать банки, которые реализуют специальные программы для молодых, не требуя большого трудового стажа.

Если вы суперэкономны и не уверены, что хотите потратить лучшие годы вашей жизни на увеличение благосостояния «толстых банкиров в штанах в крупную клетку», то лучше воспользоваться программой «Ипотека» в ФК «Инвест-Центр», которая позволит вам подстелить соломку заранее, сложить с себя бремя выплаты ежемесячных платежей и не беспокоиться о том, будет ли у вас завтра стабильная работа. Аналогов данной программы в Новосибирске нет, прочитать о ней можно на или узнать по телефону 2222-599.

Если вы хотите приобрести жилье для ваших подрастающих отпрысков (видимо такие люди постарше и у них нет 50 рабочих лет впереди), то вам следует подыскивать и банк, и квартирку подешевле, чтобы сильно не напрягаться. Отпрыски и сами потом жилье улучшат, главное дать им старт.

Из всего выше сказанного сами собой вытекают советы, которые я давать люблю, тем более что застал «Страну Советов», в которой никаких ипотек не было.

Во-первых, естественно ,необходимо, трезво оценивая собственные финансовые возможности, брать у банка минимально необходимую сумму. Но! Заявлять необходимо сумму с запасом. У знакомых случай был: запросили не очень большую сумму. Получили положительное кредитное решение (хорошо, что не сам кредит!). Пока потом искали квартиру, цены ушли вверх, кредит оказался маловат… Пока потом повторно получали новое положительное решение, пока бегали искали следующую квартиру, пока снова исписали килограмм бумажек… В общем, не хватило тысяч ста пятидесяти – цены-то снова поднялись.

Во-вторых, конечно надо искать наиболее выгодные предложения банков. Понятно, что выбираем минимальный процент. Большую роль имеет так называемый мораторий на досрочное погашение. Это время, в течение которого нельзя вносить ни чего сверх аннуитентного платежа. А если деньги вдруг нашлись? Конечно, следовало бы скорей бежать в банк и гасить кредит, причем желательно не проценты «лохоимские», а само «тело кредита». А нельзя! Поэтому банк неторопливо потирает руки, в предвкушении количества денег, с которыми вы расстанетесь, а вы выдерживаете мораторий, срок которого колеблется от 3 до 6 месяцев.

В-третьих, играет роль «минимально возможная сумма досрочного погашения» кредита. Вдруг вы возьметесь бегать в банк со мелочью типа 2 – 3 тыс. руб. каждую неделю?! Банк не согласиться терять свои проценты, которые с годами превратятся в процентищи. Банк объявляет вам: «Не сметь соваться в кассу меньше чем со штукой баксов!». Причем о намерении посетить кассу придется заранее письменно известить банк. Очевидно, время-то работает на банк, а не на вас.

Однако, появляются разновидности кредитов без ограничения «минимальной суммы досрочного погашения» и «всяких мораториев». Пример: кредит «Мечта» в банке «Левобережный». По крайней мере, так мне сказали по телефону, получить такой не пробовал.

Кроме всего сказанного выше, следует обратить внимание на хитрость банка, с которой пока нельзя бороться: в первых платежах вы гасите, в основном, одни проценты. А долго так и висит, не уменьшаясь почти ни сколько, хотя с точки зрения счастливого покупателя квартиры, наоборот, следовало бы уменьшать сам кредит. Мне не удалось найти ни одного банка, который бы согласился, чтобы сначала ему просто отдали его деньги,  а потом отдавали проценты.

Теперь о перекредитовании. Процесс очень интересный и заключается в том, что банк гасит вам весь остаток кредита и выдает новый. На чуть меньшую сумму (часть-то вы уже погасили) и под чуть меньшие проценты, если вам удалось об этом договориться. Здорово! Но, вы опять попадаете на «мораторий», то есть в течение нескольких месяцев не сможете гасить долг досрочно, и, кроме того, банк норовит опять получить свой сбор за выдачу уже нового кредита. Ну и опять придется бегать с бумажками. Вот и мы, получив кредит 4 месяца назад под 14 процентов, хотели было перейти на 12-процентный. Но, как нас предупредила в нашем НВТБ-24, мы опять попадаем под трехмесячный мораторий и, кроме того, опять платим 5 тыс. руб. за выдачу «нового» кредита… К слову, в большинстве банков плата за выдачу кредита составляем вовсе не 5 тысяч, а весьма хороший процент от всей суммы… Подсчитав все эти нюансы, мы лично поняли, что пока рано перекредитовываться.

Юрий Ширшев.