1.3. Анализ российского рынка банковского ипотечного кредитования: проблемы и перспективы

С введением в 2005 г. нового Жилищного кодекса РФ и пакета законов, связанных с ним, темпы роста ипотечного кредитования должны были возрасти (по прогнозам аналитиков к 2010 г. общероссийские объемы ипотечного кредитования должны составить 344 млрд руб. в ценах 2003 г. [114]). Но, как оказалось, несмотря на ряд нововведений, защищающих права кредиторов, должного роста не произошло по ряду причин:
– недостаточность правового обеспечения ипотеки (нет полной взаимоувязки норм Федеральных законов «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищного кодекса и пакета законов к нему; ряд норм указанных законов требует уточнения; отсутствует практика оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога);
– относительно низкий уровень доходов подавляющего большинства россиян. Их условно можно разделить на две количественно неравноценных группы: «богатых» (то есть тех, кто может купить себе жилье и без всякой ипотеки) и «бедных» (то есть тех, у кого не хватает средств даже на первоначальный взнос). И только где-то между этими группами находится небольшая прослойка потенциальных покупателей жилья, имеющих средства и возможности для получения ипотечного жилищного кредита;
– отсутствие эффективного рынка ипотечных ценных бумаг. К сожалению, несмотря на то, что действует Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», такие ценные бумаги выпускаются в незначительных количествах и особого воздействия на рынок не оказывают;
– отсутствие единого кадастра объектов недвижимости. Для того чтобы купить жилье в рассрочку, человеку нужно четко понимать, сколько он должен платить и за что. В странах с развитой экономикой кадастрофикация обеспечивает достоверный учет объектов недвижимости и свободный доступ к кадастру. Однако в России данный процесс пока находится на начальном этапе развития, и быстро получить достоверную информацию об интересующем объекте недвижимости практически невозможно;
– рост цен на недвижимость. В частности, цены на недвижимость повысились в 2005 г. в среднем на 20–30 %. Одной из причин роста цен является введение закона о долевом строительстве, который усложнил процесс привлечения компаниями-застройщиками средств покупателей недвижимости в строящихся объектах, тем самым резко сократил объем строящегося жилья.

Несмотря на существующие проблемы, банковское ипотечное кредитование развивается: по состоянию на начало 2006 г. уже около 370 банков (в начале 2005 г. их было 218) реализует различные программы. Но, воспользоваться банковским кредитом могут далеко не все, и доля ипотеки в общем объеме приобретаемого жилья составляет, по разным оценкам, от 3 до 5 %.

Статистика такова, что из ста человек, приходящих за займом в банк, только восемь попадают на собеседование, и лишь один в дальнейшем получает кредит. Причем, доходы подавляющего большинства россиян пока не позволяют взять долгосрочную ссуду на приобретение жилья. Ипотечные кредиты остаются удовольствием не из дешевых [27, с. 4].

Аналитики считают, что ипотека только тогда станет массовой, когда ставки по кредитам не будут превышать 10 % годовых в рублях. Между тем, сейчас они составляют 12–18 %.

Наибольшую долю в процентной ставке по ипотечным кредитам занимает стоимость привлечения средств. Чтобы снижать ставку по кредитам, в первую очередь нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы.

В 2005 г. основной особенностью на рынке ипотечного кредитования стало смягчение условий для получения кредитов. До 30 лет вырос срок, на который может быть предоставлен заем (прежний максимум – 27 лет).

Изменились требования к предельному возрасту заемщика: в государственную ипотеку теперь могут включаться и те, кому к моменту погашения займа исполнится 75 лет. Предусмотрена возможность получения кредита на новое строительство (под залог имеющейся квартиры).

С введением Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» [94], банковские риски по ипотечному жилищному кредитованию на рынке строящегося жилья возросли. Ряд банкиров считает, что отношения в строительстве до принятия закона были более урегулированными.

Банковское сообщество не устраивает норма о солидарной ответственности, которая, во взаимоувязке с другими нормами действующего законодательства, затрудняет реализацию механизма ипотечного кредитования.

В подавляющем большинстве стран развивается инструментарий ипотечного страхования. Программа ипотечного страхования включает в себя страхование гражданской ответственности владельца недвижимости при эксплуатации объекта залогового имущества; страхование жизни и здоровья заемщика; страхование риска возможной утраты права собственности на приобретенное жилье (титульное страхование). Учитывая, что во всем мире с привлечением ипотечных кредитов осуществляется около 50 % операций по приобретению жилья, а в России – только 5 %, возможности для роста страхового ипотечного бизнеса в нашей стране безграничны.

В России на долю ипотечных кредитов приходится около 3 % от банковских ссуд, выданных физическим лицам, или 0,2 % ВВП. В развитых странах этот показатель составляет не менее 10 % и доходит до 100 % ВВП (рис. 2) [99, с. 18].

И все же процесс долгосрочного ипотечного кредитования в России в последние годы заметно активизировался. По данным Ассоциации российских банков в 2001 г. в РФ выдано жилищных кредитов на сумму 56 млн дол., в 2002 г. эта цифра составила 260 млн дол., в 2003 г. объем кредитования возрос до 500 млн дол., т.е. ссудная задолженность по ипотечным жилищным кредитам увеличилась на 100 % (рис. 3).

В 2004 г. размер выданных ипотечных кредитов составил 1 млрд дол. По данным ЦБ РФ, в 2005 г. населению предоставлено ипотечных кредитов на сумму свыше 52 млрд руб., в 2006 г. планируется увеличить этот показатель до 108 млрд руб. [137].

Что касается условий кредитования, то одни банки проводят более рискованную политику, предъявляя мягкие требования к заемщику и устанавливая высокие процентные ставки, другие предпочитают быть более консервативными в плане отбора клиентов и способны предоставлять услуги по более низким процентным ставкам.

Условия программ ипотечного жилищного кредитования ведущих коммерческих банков представлены в табл. 1 [154].

На сегодняшний день многие специалисты [4, 13, 33 и др.] в качестве одной из важнейших причин, сдерживающих массовое внедрение ипотеки, называют отсутствие экономической заинтересованности российских банков в этом процессе. С одной стороны, возникает противоречие между краткосрочным характером привлекаемых ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов, что создает проблему ликвидности.

Таблица 1

Ставки ипотечных кредитов ведущих операторов (январь 2005 г.)

* В – вторичный рынок, Н – незавершенное строительство, К – коттедж/дом

С другой, учитывая высокие ставки привлечения ресурсов, банки считают для себя ипотечное кредитование недостаточно доходным бизнесом (в сравнении, например, с быстро растущим рынком краткосрочных потребительских кредитов).

Но, как отмечает ряд экспертов, ипотека приживается с трудом, потому что в России до сих пор наблюдаются резкие колебания годовых инфляционных показателей. В договоре об ипотечном кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко снизиться, а условия кредитования банки пересматривать не будут. Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского ипотечного кредитования.

Как уже отмечалось выше, к началу 2006 г. в России около 370 банков оказали услуги в области банковского ипотечного кредитования. Однако за 2005 г. ипотечные кредиты на сумму более $20 млн выдали лишь 12 банков. Это примерно половина всего объема ипотечных кредитов.

Первая пятерка, куда входят Сбербанк России, Внешторгбанк, Райффайзенбанк, банк Уралсиб, банк Дельтакредит выдала кредитов на сумму $2172,2 млн, что составило 80 % общего объема ипотечных кредитов. Подобные показатели свидетельствуют об очень высоком уровне монополизации российского ипотечного рынка [33, с. 198]. Безусловным лидером по охвату рынка является Сбербанк России (табл. 2) [137].

Таблица 2

Объемы выданных ипотечных кредитов (по итогам за 2005 год)

Окончание табл. 2

... 

... 

...

Условные обозначения к таблице:
В графе «доля кредитов, выданных под залог существующего жилья, %» указана доля кредитов, выданных под залог уже имеющегося у заемщика жилья.
* – В данные группы ВТБ включены данные ОАО Внешторгбанк и ЗАО Внешторгбанк Розничные услуги.
** – Данные банка Дельтакредит – оценка РБК. Рейтинг.
*** – Ипотечные программы в валюте ОИКБ «Русь» стартовали с мая 2005 г.
**** – Ипотечные кредиты Промсвязьбанка начал выдавать в сентябре 2005 г.
***** – Ипотечные программы Сибакадембанка запущены в конце апреля 2005 г.

Все основные условия предоставления ипотечных кредитов Сбербанком РФ и рядом других банков подробно представлены в табл. 3 [43].
За 2005 г. значительно вырос ипотечный кредитный портфель группы ВТБ. Это связано с выделением розничного направления развития банка в отдельное направление и отдельный банк – ВТБ24. Одна из главных задач банка — увеличить портфель ипотечного кредитования до $100 млн.
В 1996 г. в России начал работу австрийский Райффайзенбанк. В 2000 г. он предложил своим клиентам первую ипотечную программу, а в 2002 г. стал первым банком, объявившим о введении «плавающей» ставки по ипотечному кредитованию. По состоянию на конец 2005 г., Райффайзенбанк занял третье место по объему предоставленных ипотечных кредитов.

Банк «Уралсиб» очень быстро нарастил кредитный портфель (за 2005 г. практически в 7 раз), что позволило ему попасть в пятерку ведущих операторов российского ипотечного рынка.

Достаточно крупным с позиции охвата рынка является ДельтаКредит банк. Он работает в России с 1998 года. ДельтаКредит основывается на кредитных вливаниях от Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) и инвестиционного подразделения Всемирного банка (IFC). В частности, в мае 2002 г. ДельтаКредит банк получил на развитие ипотеки по $40 млн от IFC и ЕБРР. В июне 2003 года IFC и ДельтаКредит банк подписали соглашение еще об одном кредите на $54 млн, а также о займе на $6 млн. В конце 2005 г. банку выдан синдицированный кредит от ЕБРР на сумму $45 млн [149].

Городской ипотечный банк, как и ДельтаКредит, является специализированным ипотечным банком. Капитал банка составляет более 1 млрд руб. Банк реализует совместный проект компаний «Тройка-Диалог» и «Росгосстрах». Указанный банк ориен­тирован на захват лидирующих позиций по ипотечным кредитам.

Предполагается, что в ближайшем будущем на рассматриваемом рынке будет продолжаться рост конкуренции (сейчас только в столице действует более 250 ипотечных программ) и постепенное снижение уровня концентрации. Только за прошедший год  на  рынок  Москвы  вышло  около  20  новых банков, которые предложили ипотечные программы [148]. Не исключено и дальнейшее появление новых сильных игроков. Продолжится рост доли иностранных банков, занимающихся ипотечным кредитованием. В частности, в 2004 г. на рынке появился французский банк Сосьете Женераль Восток и, выдав ипотечных кредитов на сумму $45,4 млн., уже вошел в десятку лидеров.

... 

... 

...