Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ БАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Сущность, содержание, классификация банковского ипотечного кредита

В настоящее время понятие «ипотечное кредитование» достаточно прочно вошло в экономическую жизнь России. Сущность ипотечного кредитования базируется на сущности такой экономической категории как ипотека.

Термин «ипотека» имеет греческие корни: hypotheke – залог, заклад. В современных словарях авторы трактуют ипотеку как «залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита» [142, с. 376], «заклад недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир» [19, с. 291], «залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды» [107, с. 158].

Более ясное понятие ипотеки, с точки зрения осуществления процесса банковского кредитования, на взгляд авторов, дает И.Т. Балабанов: «ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю)» [11, с. 162]. Вместе с тем И.Т. Балабанов допускает и другие возможные определения ипотеки, например, «ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости» [11, с. 162]. С последним определением ипотеки сложно согласиться, поскольку понятия «кредит» и «ипотека» являются все же разными экономическими категориями.

По мнению авторов, под ипотекой следует понимать залог недвижимого имущества. В таком понимании эта категория закреплена Федеральным законом [89, ст. 1].

Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым «…одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя…» [89, ст. 1].

В работах ряда отечественных авторов [11, 60, 74], занимающихся проблемами ипотечного кредитования, практически не различаются понятия «ипотека» и «ипотечный кредит», авторы считают, что это не совсем верно.

В основе понятия ипотечного кредита лежит определение кредита (от лат. creditum – ссуда, долг и credere – доверие, верить). Под кредитом подразумевается «предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента» [20, с. 344], при этом банковский кредит – «денежная ссуда, выдаваемая банком на условиях возвратности и оплаты кредитного процента»[20, с. 59].

Ипотечный кредит (с англ. mortgage credit, real estate loan) – способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости [142, с. 377]. Залогом по Федеральному закону РФ «О залоге» для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения; институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы; жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд; земли, примыкающие к государственной границе, и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом.

Таким образом, под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки).

Понятия «ипотечный кредит» и «ипотечная ссуда» с точки зрения ипотечного кредитования в рамках данной работы считаются идентичными.
Ипотека в своем классическом облике начала формироваться в период правления императора Антония Пия (II в. н. э.), когда было разработано особое законодательство для ипотечных банков [1, с. 122].

Появление ипотеки было вызвано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии того, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.
Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассический период развития ипотеки, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями.

Эволюция института ипотеки приводила к тому, что вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.

Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: «qui prior est tempore potior est jure» – кто первый (во времени), тот и сильнее в праве [75, с. 118].

Уже в постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки «по закону» – фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними – ипотеки, оформленные частными документами и лишь затем – ипотеки, оформленные простыми соглашениями.
В соблюдении прав участников ипотечных сделок в то время была велика роль государства. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки в течение нескольких веков перестал существовать [17, с. 9].

В средневековом законодательстве в европейских странах (Германия, Франция) ипотека имела уже две характерные черты. Во-первых, она применялась только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производилась не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека являлась самым верным способом получения обеспечения по долгам (не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов).

Ипотека становилась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» – право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства [75, с. 127].

Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

Таким образом, исторически ипотека была порождена хозяйственными отношениями как наиболее надежной формой обеспечения обязательств должника [59, с. 93].

В России уже в XIII–XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

Таким образом, вначале второй половины XVIII в. в России начал формироваться институт банковского ипотечного кредитования: деньги предоставлялись в долг (на условиях возвратности, платности и срочности), а недвижимость служила обеспечением по предоставленным кредитам, что в полной мере соответствовало сущности кредита.

В 1786 г. указанные банки были реорганизованы в Государственный заемный банк [28, с. 85], целью которого была организация ипотечного кредита землевладельцам, главным образом – дворянству.

Залоговое право в России было регламентировано 1 января 1835 г. в связи с вводом в действие Свода законов гражданских (по инициативе М.М. Сперанского). Залоговые отношения в России в это время строились либо с казной, либо между частными лицами. При этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем, ипотека существовала в следующих видах: с государством, между частными лицами, по займам в кредитных учреждениях [121, с. 6].

В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита [121, с. 7] .

С начала 70-х годов XIX столетия в России действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX–XX столетий.

Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 г., по мнению авторов, до сих пор недостаточно оценены, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за все время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование становилось все более восстребованным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн руб., в 1874 г. – 294,9 млн руб., в 1877 г. – 415 млн руб. [28, с. 88].

Рост кредитных институтов привел к жесткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений, исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях: всего под 5 % годовых на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взимались комиссии за осуществление банковских услуг [121, с. 8]. Авторы считают, что именно тогда появились так называемые прообразы современных комиссий по ипотечным кредитам (за открытие и ведение ссудного счета и др.). Другими словами, «современные» подходы к организации ипотечного кредитования уже существовали 150 лет назад.

Система дворянских банков просуществовала до середины XIX века, когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки. Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться.

Вскоре появились новые кредитные учреждения – городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищества, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5 %). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

К 1905 г. в России существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15450. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В это время кредитно-банковская система включала: Дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк, городские кредитные общества и городские общественные банки, земские банки, общества взаимного поземельного кредита, ссудо-сберегательные товарищества, кредитные товарищества и др. [121, с. 9].

В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

Можно согласиться с мнением специалистов в том, что к 1917 г. в России существовала развитая, хорошо организованная кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой [72, с. 154].

Таким образом, в начале XX века Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, было приостановлено в 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически уничтожила основу для ипотечного кредитования.
В период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом [23, с. 17].

Многие специалисты возрождение института залога (ипотеки) в России связывают с введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. С принятием этого закона возникла правовая база для предоставления ипотечных кредитов населению на приобретение жилья.

С принятием нового Жилищного кодекса (№ 188-ФЗ от 29.12.04 г.) российские граждане получили возможность приобретения жилья путем вступления в жилищно-строительные кооперативы на новой правовой основе. Принципы организации жилищно-строительных кооперативов схожи с аналогичными принципами титульного залога недвижимости, или могиджа (mortgage). Особенность и преимущество могиджа перед ипотекой с точки зрения кредитора заключаются в том, что в случае невыполнения основного обязательства не возникает проблемы реализации залогового права кредитора, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества уже в момент вступления в силу договора могиджа. Кредитору-залого­держателю требуется только актуализировать свое залоговое право собственности, для чего возможно использование внесудебных юридических процедур. С точки зрения залогодателя-должника, бесспорно, преимуществом является ипотека.

По мере стабилизации экономической ситуации в России формируются экономические предпосылки развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Во многих регионах РФ активно разрабатываются программы и нормативно-правовые акты для функционирования системы ипотечного жилищного кредитования [54, 93].

Ипотечное жилищное кредитование представляет собой сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан [70, c. 10].

Отечественные ученые и специалисты [59, 62, 75] выделяют следующие особенности ипотечного жилищного кредитования:
– кредитование под строго определенный залог – жилую недвижимость;
– ипотечное жилищное кредитование имеет целевое назначение (приобретение жилья для заемщика);
– длительность срока кредитования – от 10 до 30 лет.

Ипотечные кредиты предоставляют в российских условиях развития ипотечного кредитования различные институты, в том числе и коммерческие банки; в этом случае ипотечный кредит рассматривается как вид банковского кредита.

Ипотечный кредит является одним из видов банковского кредита, поскольку предоставляется на условиях возвратности, платности и срочности. Возвратность означает безусловную обязательность возврата заемщиком средств, полученных от кредитора, на условиях кредитного договора. Порядок возврата кредита в различных банках может существенно отличаться, поскольку суммы ипотечных кредитов весьма значительны.
Платность – ключевое свойство кредита. Ее назначение вполне очевидно: передаваемые кредитором в пользу заемщика средства изымаются из альтернативных вариантов оборота, приносящего доход. Основной параметр платности – процентная ставка за кредит.

Определение конкретного размера процентной ставки за кредит представляет собой достаточно сложную задачу. Общим положением для финансово-кредитной системы является то, что величина процента пропорциональна совокупному риску проекта, в который инвестируются средства [145, c. 203]. С одной стороны, риски должны быть высокими, поскольку выделяются большие средства на длительные сроки, но, с другой стороны, рынок недвижимости в России на сегодняшний день является достаточно стабильным, поэтому риски объективно должны быть минимальными.

Авторы поддерживают точку зрения специалистов [72, 75, 114, 145] в том, что основными причинами высоких процентных ставок по кредитам являются:
– высокая монополизация кредитной сферы, заключающаяся в том, что значительная денежная масса исключена из нормального рыночного оборота, т.е. не включается в состав кредитных ресурсов и не является источником финансирования. Соответственно, число субъектов финансово-кредитной сферы невелико, и они удерживают высокие ставки. Данная ситуация в последние два года начала меняться, на рынок приходят новые игроки, но до снижения ставок по ипотечным кредитам до уровня мировых еще очень далеко;
– высокая рентабельность инвестиций в недвижимость. Спрос на деньги тем активнее, чем выше ожидаемая предпринимательская прибыль, соответственно, происходит перераспределение финансовых ресурсов между отраслевыми рынками, поскольку кредиторы могут рассчитывать на высокую процентную ставку именно в наиболее рентабельных отраслях. Рынок недвижимости в России абсолютно непрозрачен с позиции наличия достоверных данных об уровне доходности, но, очевидно, что рентабельность инвестиций измеряется здесь десятками процентов и прогрессивно нарастает в крупнейших городах.

В целом, высокий уровень процентных ставок будет сохраняться до тех пор, пока кредитные организации не перейдут на реализацию стратегии, ориентированной на максимизацию прибыли, которая возможна лишь при гарантировании масштабного предложения денег [145, c. 204].
Срочность кредита означает, что он выдается на определенный период времени. Кредитным договором определяется, когда заемщик возвращает основную сумму кредита и проценты. Несоблюдение сроков погашения кредита (включая проценты по нему) является нарушением договора кредитования, приравнивается к невозврату кредита и служит достаточным основанием для применения установленных законом санкций по отношению к заемщику.

Несмотря на то, что ипотечный кредит по основным своим характеристикам соответствует прочим кредитам, существует ряд отличий ипотечного кредита от всех прочих:
– обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога;
– объект недвижимости сохраняет свои потребительские свойства в течение длительного времени;
– цены на объект недвижимости, как правило, растут опережающими темпами в сравнении с темпами инфляции [61, 80, 142].

На основе изучения понятий «ипотека», «ипотечный кредит», «банковский кредит», авторами работы дана собственная трактовка целевой денежной ссуды, выдаваемой банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, платности и срочности с оформлением ипотеки на приобретаемую недвижимость в пользу банка.

Ипотека на недвижимость регистрируется в органах государственной регистрации.

Расчет конкретных характеристик банковского ипотечного кредита зависит от условий выдачи кредита, предусматривающих различные схемы кредитования.

В настоящее время разработано множество механизмов ипотечного кредитования, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания долга. Основные виды банковских ипотечных кредитов представлены на рис. 1.

Рис. 1. Виды банковских ипотечных кредитов

Анализ степени применения для российских банков того или иного вида ипотечного кредита, позволяет авторам сделать определенные выводы.
Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит (носит также название аннуитетный) – это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи (аннуитеты).

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Проведенный анализ различных схем ипотечного кредитования позволяет авторам сделать выводы о том, что данный вид кредита наиболее часто используется в российских банках.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:
– основная сумма кредита;
– срок погашения кредита;
– процентная ставка.

Аннуитетный ипотечный кредит позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств на весь срока договора.

Кредит с «шаровым» платежом. В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Термин «шаровой» означает крупный итоговый платеж по кредиту (то есть эффект снежного кома) [11, с. 169].

Существуют различные механизмы реализации кредита с «шаровым» платежом:
– отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;
– выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока – погашение задолженности «шаровым» платежом;
– частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

По мнению авторов, российская практика ипотечного кредитования еще не скоро придет к таким схемам, поскольку существуют значительные риски долгосрочного кредитования, которые банки не могут не учитывать при построении собственной схемы выдачи ипотечных кредитов.
Стандартный кредит от остатка (с фиксированной выплатой основной суммы).

Данный вид ипотечного кредита характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выплатами процентов на оставшуюся часть долга.

Такой механизм ипотечного кредитования реализуется в Сбербанке РФ. На взгляд авторов, данная схема несколько ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, поскольку суммы ипотечных кредитов значительны и в начале срока погашения кредита заемщика ежемесячно перечисляет банку платежи, доля которых в семейном бюджете очень высока (иногда в два раза превышает установленный уровень в 30–35 %).
Кредит с участием. Такой кредит представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании, то есть одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности [78, с. 32].

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Авторы считают, что данный вид ипотечного кредитования более привлекателен для банка-кредитора, нежели, для заемщика. Это связано с тем, что, во-первых, подобные схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции; а, во-вторых, уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

Для заемщика, с одной стороны, платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов, но в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут и не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами. Этот механизм применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого вида кредитования заключаются в следующем:
– минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;
– на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме постоянного (аннуитетного) кредита [78, с. 33].

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться. В настоящее время данная схема не получила большого распространения, поскольку банки учитывают исключительно текущую платежеспособность заемщиков.

Кредит с обратным аннуитетом. Механизм этого кредитования предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. По мнению авторов, на сегодняшний день в условиях развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования, данная схема сложна для реализации.

Кредит с переменной процентной ставкой. Основные характеристики, присущие этому виду кредитования:
– процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;
– может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;
– корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;
– может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;
– в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;
– могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией [11, 75, 78].

Разновидностями кредита с переменной процентной ставкой являются:
– кредит с корректируемой процентной ставкой;
– кредит с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой предусматривает два варианта: корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту и корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

Банки в кредитных договорах, учитывая длительность кредита и возможные риски, стремятся закрепить плавающие процентные ставки, которые можно изменить в случае изменения внешних условий.

Кредит с индексируемыми платежами отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств.

Анализ программ ипотечного кредитования, используемых в практике российских банков, позволяет сделать вывод о том, что кредит с индексируемыми платежами практически не используется.

Кредит с перезакладываемым залогом. Этот вид кредита основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности.

Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке. При этом, происходит либо прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность, либо принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Во втором случае увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

На сегодняшний день кредит с перезакладываемым залогом используется банками в индивидуальном порядке при кредитовании потенциальных заемщиков.

Рассмотренный перечень механизмов ипотечного банковского кредитования не является исчерпывающим для мировой практики, но более чем достаточен для уровня развития банковского ипотечного кредитования в российских банках. Из перечисленных видов кредитов в основном используются аннуитетный и стандартный (от остатка) виды ипотечного кредита. Хотя можно констатировать, что отдельные элементы той или иной схемы банки уже сегодня закладывают в собственные программы (например, возможность досрочного гашения при аннуитетном кредите и др.).

Авторы поддерживают ведущих специалистов в области ипотечного кредитования [11, 13, 39 и др.] в том, что в процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Боле того, авторы считают, что такой анализ необходимо осуществлять на постоянной основе, опираясь на принцип регулярности управления банковскими рисками и принцип эффективности осуществления банковских операций.