1.2. Эффективность банковского ипотечного кредитования: сущность, факторы, критерии, показатели оценки

Прежде чем дать определение эффективности банковского ипотечного кредитования, необходимо рассмотреть сущность эффективности как экономической категории.

С экономической точки зрения принято оценивать эффективность как отношение полученного результата к затратам на достижение этого результата. Например, В.И. Кушлин под эффективностью понимает «сопоставление результата того или иного действия или проекта с его первоначальным замыслом или, если быть более точным, сопоставление результата с потребовавшимися для этого затратами» [155, c. 4].

Почти аналогичные определения дают и другие авторы, подразумевая под эффективностью «результативность процесса, операции, проекта, определяемую как отношение эффекта, результата к затратам, обусловившим его получение» [19, c. 846; 107, c. 474; 142, c. 1116]. В качестве результата могут выступать доход, прибыль и др. В качестве затрат используют материальные затраты, амортизацию, расходы, связанные с оплатой труда и др.

В то же время под эффективностью понимается и относительный эффект – «достигаемый результат в его материальном, денежном и социальном выражении» [19, c. 846; 107, c. 474].

Понятие «эффективность» является многогранным, особенно учитывая, что слово «эффект» (от лат. – effectus – исполнение, действие) означает как результат каких-либо действий, так и впечатление, производимое кем-либо на кого-либо.

Многогранность понятия «эффективность» подтверждается еще и тем, что русскому слову «эффективность» в английском языке соответствуют такие эквиваленты, как effectiveness и efficiency, которые, в принципе, считаются синонимами. Однако, в финансовой литературе можно встретить вполне определенные трактовки каждого из них, а именно:
– effectiveness – способность достигать поставленные цели (независимо от того, какой ценой это было сделано);
– efficiency – оптимальное соотношение затраченных ресурсов и полученных результатов (независимо от того, была ли достигнута поставленная цель или нет) [75, 147, 151, 156].

Таким образом, русскому слову «эффективность» в английском языке соответствуют сразу два понятия, каждое из которых имеет свое значение.
Получается, что термин «эффективность» можно понимать как в узком, так и в широком смысле (отдельная операция, группа операций, деятельность в целом), а также по отношению к разным областям деятельности – финансы, производство, оборудование, персонал.

Необходимо отметить, что все представленные определения эффективности являются достаточно общими и требуют безусловной конкретизации при исследовании конкретных областей знаний, процессов, проектов и др.

Ряд ученых и специалистов [7, 109, 112, 142, 155] в своих работах рассматривают экономическую, социальную, экологическую составляющие эффективности.

По мнению Ю.А. Бабаня, под эффективностью как экономической категорией следует понимать комплекс экономических, социальных и других проблем, которые должны решаться системно [7, c. 96]. В то же время, исходя из системности, можно рассматривать экономическую, организационную, социальную и экологическую эффективность. Такие же виды эффективности выделены и в других источниках [109, c. 323; 142, c. 1116; 155, c. 4].

По мнению А.А. Рудычева, эффективность хозяйственной деятельности можно рассматривать как взаимосвязь научно-технического, социального и экономического эффектов [112, c. 45]. В тоже время эффекты разнокачественны и попытка суммировать их для получения обобщающего результата неправомерна, поскольку будучи взаимосвязанными, они характеризуют результат хозяйственной деятельности раздельно или совместно, но только по соответствующим критериям и показателям. Тем не менее, считает А.А. Рудычев, каждый из указанных эффектов практически всегда может иметь экономическую (стоимостную) оценку. Особенно это относится к экономической эффективности.

В рамках данного исследования интерес представляет экономическая составляющая эффективности.

Помимо общих понятий эффективности, в значительной части источников дается и понятие экономической эффективности.

Так, в Большом экономическом словаре экономическая эффективность трактуется как результат экономической деятельности, экономических программ и мероприятий, характеризуемый отношением полученного экономического эффекта к затратам факторов, ресурсов, обусловившим получение этого результата, достижение наибольшего объема производства с применением ресурсов определенной стоимости» [19, c. 830].
Ряд ученых выделяют финансовую, бюджетную и экономическую эффективность:
– финансовая (коммерческая) эффективность предопределяет учет финансовых последствий реализации проекта для его непосредственных участников;
– при оценке бюджетной эффективности учитываются последствия (затраты и результаты) осуществления проекта для бюджетов разного уровня (государственного, регионального, местного);
– при расчете экономической эффективности учитываются затраты и результаты, связанные с осуществлением проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов его участников и допускающие их денежную (стоимостную) оценку [109, c. 323; 142, c. 1117].

Представленная классификация базируется на Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов [76].

Обобщая рассуждения, авторы в определении и понимании экономической эффективности придерживаются той точки зрения, что экономическая эффективность – это результат экономической деятельности, определяемый отношением экономического эффекта к затратам, обеспечившим получение этого результата. При этом, и экономический эффект, и затраты могут иметь стоимостную оценку.

Вместе с тем, любая экономическая деятельность имеет определенные финансовые результаты (прибыль, убыток), что предполагает в обязательном порядке учет финансовых последствий, а значит и определение финансовой эффективности.

В контексте темы данного исследования, посвященной оценке эффективности банковского ипотечного кредитования, требуют уточнения такие понятия как эффективность банковского сектора, эффективность функционирования коммерческого банка, эффективность банковских операций, эффективность банковского ипотечного кредитования.

Рассмотрим различные трактовки указанных понятий. Г.Н. Белоглазова, Н.А. Савинская рассматривают эффективность банковского сектора национальной экономики в двух аспектах: как народно-хозяйственную эффективность банковского посредничества и как эффективность работы банков, представляющих собой особые коммерческие организации [12, c. 37]. Народно-хозяйственная эффективность банковского посредничества определяется тем, насколько эффективно с точки зрения национальной экономики банки осуществляют трансформацию сбережений в инвестиции, какова их роль в финансировании развития экономики. Индикаторами, отражающими общественную эффективность банков, могут служить показатели отношения совокупных активов, капитала банковской системы и объема кредитных вложений банков к ВВП, а также соотношение темпов их прироста.

Для оценки эффективности банков как особых коммерческих организаций, указанные авторы используют традиционные показатели рентабельности капитала, активов, отдельных видов деятельности. По этим показателям определяется финансовая эффективность [12, c. 38].
Одним из основных видов деятельности банков является кредитование. Эффективность кредитования в словарях определяется по-разному: в Большом экономическом словаре – как «результативность использования заемных средств» [19, c. 847], в Современном экономическом словаре – как «результат использования заемных средств, определяемый соотношением дохода от использования средств и платы за кредит» [107, c. 475].

Последнее определение, больше подходит для заемщика, но если рассматривать банк как заемщика, привлекающего средства на рынке межбанковского кредитования, то эффективность кредитования (для банка) может быть определена как соотношение дохода от вложения средств (кредитования) и платы за привлеченные средства. Однако, для того чтобы более точно определить эффективность кредитования, рассматривая ее как категорию экономической и финансовой эффективности, мало учитывать в качестве затрат только стоимость привлеченных ресурсов. В этом случае необходимо учесть в составе (структуре) ресурсов помимо денежных средств также трудовые, технологические, информационные и другие ресурсы (затраты).

Ипотечное кредитования является одним из видов банковского кредитования, поэтому для него, с точки зрения эффективности, вполне подходит все вышесказанное. Однако, поскольку ипотечное кредитование имеет свои специфические особенности, по отношению к нему категория эффективности может иметь более широкую трактовку.

По мнению авторов, эффективность ипотечного кредитования должна определяться как результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией. В качестве одного из основных результатов может выступать стабильность получения доходов в течение достаточно длительного времени. Такой результат является особенностью эффективности ипотечного кредитования.

Специалисты выделяют ряд факторов эффективности банковской системы в целом и банковских операций (в том числе кредитования) в частности.

Например, среди важнейших факторов эффективности банковской системы (банковского сектора) можно выделить наличие конкуренции на рынке банковских услуг и укрепление основ корпоративного управления в банках [12, c. 40].

Следует отметить, что некоторые факторы эффективности влияют как на банковский сектор в целом, так и на деятельность отдельных коммерческих банков.

Например, фактор банковской конкуренции, с одной стороны, оказывается влияние на развитие банковского сектора и национальной экономики в целом, поскольку способствует ускорению трансформации сбережений населения в инвестиции (здоровый рост конкуренции способствует снижению процентных ставок, упрощению процедур кредитования и др., что выражается в росте объемов кредитования); с другой стороны – способствует снижению процентных ставок и росту объемов кредитного портфеля в конкретном банке (здесь существует основное ограничение – достаточность капитала), что свидетельствует о влиянии указанного фактора на деятельность банка и эффективность оказания им банковских услуг (в частности, ипотечного кредитования).

Важным фактором повышения эффективности банковского кредитования и роста на этой основе капитализации банков является создание эффективной системы корпоративного управления в банке [12, c. 42]. Корпоративное управление подразумевает постановку целей, включая извлечение экономической выгоды для собственников, управление процессом кредитования, учет интересов сторон, обеспечение соответствия корпоративной деятельности и корпоративного поведения банков требованиям надлежащей банковской практики и действующему законодательству, защиту интересов вкладчиков. Как справедливо отмечают проф. Г.Н. Белоглазова и Н.А. Савинская, «надлежащее корпоративное управление снижает риски инвесторов, привлекает в банки дополнительные капиталы, обеспечивает их структурную динамичность» [12, c. 42].

На эффективность банковского ипотечного кредитования оказывают влияния следующие факторы:
1) наличие достаточных «длинных» ресурсов для осуществления долгосрочных вложений (применительно к ипотечному кредитованию). Не секрет, что один из факторов, сдерживающих развитие банковского ипотечного кредитования, – отсутствие долгосрочных ресурсов, что предопределяет возникновение серьезных проблем с ликвидностью баланса банка. Для устранения этой проблемы было создано Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК или Агентство). АИЖК создано в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию») [90].
Основным направлением уставной деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке;
2) фактором эффективности ипотечного кредитования является наличие достаточного объема собственных средств (капитала) банка для реализации такого масштабного проекта как ипотечное кредитование. Низкий уровень капитала не позволяет банкам мобилизовать ресурсы, необходимые для финансирования крупных сделок и проектов, обуславливает исключительно низкую диверсификацию клиентской базы и высокий уровень крупных кредитных рисков. Это, в свою очередь, жестко ограничивает возможности расширения банковского кредитования. Об этом свидетельствует достаточно четкая взаимосвязь между размером капитала банков, степенью диверсификации их кредитного портфеля и долей кредитов (в том числе ипотечных) в активах;
3) фактором эффективности ипотечного кредитования является ликвидность недвижимости (ликвидность ипотеки). В связи с постоянным ростом цен на различные категории недвижимости у банков снижается размер возможных потерь, связанных с невозвратами кредитов;
4) важнейшим фактором, влияющим на эффективность банковского ипотечного кредитования, являются уровни рисков банков. Известно, что категории эффекта и эффективности тесно связаны с категорией риск. В западной и отечественной литературе существует множество трактовок категории «риск». Это вызвано многими объективными и субъективными причинами. Чаще всего эти определения отражают одну из черт или элементов категории риск. В одном из самых распространенных определений риск трактуется как «опасность возникновения потерь (как финансовых, так и материальных, в связи с непредвиденными изменениями условий экономической деятельности, появлением неблагоприятных обстоятельств» [101, с. 307].

Наиболее объемлющее определение риска дает А.П. Альгин: «риск – деятельность, связанная с преодолением неопределенности в ситуации неизбежного выбора, в процессе которой имеется возможность количественно и качественно оценить вероятность достижения предполагаемого результата, неудачи и отклонения от цели» [2, с. 19].

В рамках данного исследования авторов в большей степени интересует понятие «банковский риск». Согласно определению в Большом экономическом словаре, банковский риск – «опасность потерь, вытекающих из специфики банковских операций, осуществляемых кредитными организациями» [20, с. 59]. Дополняющим к представленному определению банковского риска является следующее: банковский риск- «опасность неполучения прибыли, вытекающая из специфики операций, осуществляемых кредитными организациями» [142, с. 688].

Вместе с тем, авторы не изучают и не разрабатывают механизмы управления рисками, а ограничивается их учетом в механизме банковского ипотечного кредитования, при этом, трактуя банковский риск как опасность потерь и (или) неполучения прибыли, вытекающую из специфики банковских операций, осуществляемых кредитными организациями.

Рассматривая риски как фактор эффективности ипотечного кредитования, можно отметить, что «ипотечное кредитование является одним из наиболее рискованных вариантов инвестирования» [145, с. 225].

При анализе ипотечных рисков важно осуществить разделение тех рисков, которые относятся именно к ипотечному кредитованию, и тех, которые присущи всей экономической системе (системные риски, например, инфляционный). Ипотечные риски являются несистемные в том смысле, что само ипотечное кредитование все же составляет только часть общей экономической системы.

Наиболее значимыми для банковского ипотечного кредитования традиционно являются риск процентной ставки, кредитный риск, риск обесценения залога.

Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, неправильных инвестиционных инструментов, технологий и т.д.), то есть когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам.

Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам. Рациональным методом «является повышение ставок по депозитам и уменьшение ставок по кредитам, в этом случае банк стремится получить наибольшую общую сумму средств, а не средств в расчете на каждого заемщика» [145, с. 225].

По мнению авторов, риск процентных ставок для российских банков является весьма высоким вследствие значительных колебаний процентных ставок, в том числе ставки рефинансирования Банка России. И, хотя в последние годы ставка рефинансирования плавно снижается, высокий уровень инфляции, зависимость экономики от сырьевых рынков не способствуют надежной стабилизации экономики страны в целом и ставки рефинансирования Банка России в частности.

Риск процентной ставки тесно связан с риском ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка при наступлении сроков платежей по своим обязательствам по причине несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Кредитный риск связан с вероятностью невыполнения заемщиком своих обязательств по договору ипотечного кредитования. С одной стороны, в случае невыполнения заемщиком обязательств, недвижимость поступает в распоряжение кредитора и может быть реализована по рыночной цене. С другой стороны, потери банка выражаются в неполученных процентах, в потере ликвидности (поскольку реализация недвижимости может занять некоторое время, а это равнозначно потере дохода).

Дополнительно к этому существует еще риск обесценения залога. Риск обесценения залога (приобретаемой недвижимости и предоставленной в залог банку в качестве обеспечения по кредиту) заключается в возможном обесценении недвижимости вследствие различных рыночных изменений. Поэтому, в качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу.

Превышение рыночной стоимости недвижимости над суммой кредита определяет степень его защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Таким образом, уровни различных рисков являются важными факторами эффективности банковского ипотечного кредитования.
Помимо факторов, влияющих на эффективность ипотечного кредитования (как и любую другую эффективность), выделяют критерии и показатели оценки эффективности. Для их определения, воспользуемся утверждением, что проведение любой банковской кредитной операции инвестиционного типа можно рассматривать как реализацию инвестиционного проекта, отсюда эффективность операции (как и механизма ее осуществления) можно оценивать показателями, аналогичными показателям эффективности инвестиционного проекта.

Эффективность проекта «базируется на структурном анализе затратных и результативных оттоков, связывающих проект с внешней средой» [109, с. 322]. Такой анализ может быть воплощен в форме построения чистого денежного потока, представляющего собой разности между значениями всех проектных доходов и затрат за соответствующие временные периоды, исчисленные в стоимостном выражении. «Чистый денежный поток служит основой анализа эффективности» [109, с. 322].

Любое вложение денежных средств должно соответствовать двум принципам: во-первых, полное возмещение вложенной суммы; во-вторых, получение такой прибыли от вложенного капитала, которая может компенсировать неудобства, связанные с временным отказом от его использования.

Принятие решения относительно целесообразности конкретного проекта должно производиться на основе критериев оценки его финансовой привлекательности.

К основным критериям оценки эффективности проекта (в том числе и ипотечного кредитования) относят:
1) учет изменения временной ценности (стоимости) денег;
2) учет альтернативных издержек;
3) учет риска, связанного с осуществлением проекта;
4) учет возможных реальных изменений в параметрах проекта под воздействием внешней среды [109, с. 324; 142, с. 1117].

Кроме того, в процессе оценки эффективности проекта необходимо правильное и последовательное отражение инфляции, когда все расчеты делаются на основе либо реальных величин (очищенных от инфляции), либо номинальных величин. Вследствие этого, необходимо рассматривать дисконтирующие критерии.

Первым, и наиболее важным, показателем эффективности проекта является чистый дисконтированный доход (чистая приведенная стоимость) NPV (Net Present Value) – разность совокупных поступлений денежных средств за период реализации проекта и всех видов расходов за этот период, рассчитанная с дисконтированием разновременных доходов и расходов.

,                  (1)

где     b(t) – доходы в период t;
с(t) – расходы в период t;
r – ставка дисконтирования, отражающая временную стоимость денег;
t = (1 ,…, T) – период времени.

Данный критерий демонстрирует собственную результативность проекта в генерировании потоков наличности и обладает большим в сравнении с другими критериями весом при доказательстве проектной целесообразности. Чем выше значение NPV, тем эффективнее проект.
Основным недостатком данного критерия с точки зрения ипотечного кредитования, на взгляд авторов, является отсутствие учета эффективности использования ресурсов.

Немаловажным критерием оценки эффективности проекта является и внутренняя норма доходности (рентабельность) – IRR (Internal Rate of Return).

Это внутренняя ставка дисконтирования, при которой суммы поступлений и расходов денежных средств в течение срока проекта дают в результате нулевое значение NPV (NPV = 0), или это такое пороговое значение рентабельности, при котором приведенная стоимость денежных поступлений равна приведенной стоимости денежных расходов.

Решение принимается на основе сравнения IRR с нормативной рентабельностью, при этом, чем выше значения внутренней нормы доходности и больше разница между ее значением и выбранной ставкой дисконта, тем больший запас прочности имеет данный проект.

Важным критерием является также срок окупаемости проекта – PBP (Payback Period), определяемый как период, требуемый для возмещения начального капитала (вложенных ресурсов) посредством накопленных чистых потоков реальных денег, генерированных проектом. Аналитически проект принимается, если рассчитанный срок окупаемости проекта не превышает срок жизни проекта. С точки зрения ипотечного кредитования, срок окупаемости должен быть меньше, чем срок кредита.

Еще одним критерием эффективности проекта является индекс прибыльности – PI (Profitability Index). Он показывает относительную прибыльность («дисконтированную рентабельность») проекта и рассчитывается как отношение дисконтированного потока доходов к дисконтированному потоку затрат.

,                               (2)

Данный критерий отражает эффективность вложений. Приемлемым является результат, превышающий единицу.

При принятии решений по указанным критериям, представленным в «классической формулировке», у аналитиков иногда возникают проблемы, решение которых лежит вне инструментария расчетов, и связано с построением и анализом повременных затратно-доходных потоков денежных средств проекта, на основе которых происходит расчет любого критерия [109, с. 325].

На основании рассмотренных критериев, использование которых для оценки эффективности ипотечного кредитования вполне правомерно, банки могут рассчитывать показатели эффективности ипотечного кредитования. В целом набор показателей один и тот же, разница заключается в расстановке приоритетов при определении важности (веса) показателей эффективности банковского ипотечного кредитования.

Как правило, банки при оценке эффективности кредитования (в том числе и ипотечного) в качестве показателей эффективности оценивают объемы кредитного портфеля и темпы его роста, завоеванную долю рынка и перспективы ее динамики, уровень маржи, уровень убытков портфеля, уровень рисков (в наибольшей степени для ипотечного кредитования – кредитных, процентных, ликвидности и др. [11, 26, 55].

И.Т. Балабанов выделяет такие показатели эффективности ипотечного кредитования, как коэффициент ипотечной задолженности и ипотечную постоянную.

Коэффициент ипотечной задолженности (Kz) показывает долю ипотечного долга (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимости.

,                                   (3)

где     S – сумма ипотечного кредита (в единицах валюты);
K – общая стоимость недвижимости (в единицах валюты) [11, с. 170].

С точки зрения банка – кредитора более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Обычно данный коэффициент не превышает 70–90 % стоимости жилья. Граница 90 % появилась уже в последние два года в связи со значительным ростом цен на недвижимость и отставанием темпов роста доходов населения от темпа роста цен на жилье.

Ипотечная постоянная (CI) – это процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

,                                         (4)

где     Sp – годовая сумма платежей по обслуживанию долга (в единицах валюты);
S – основная сумма ипотечного кредита (в единицах валюты).

Для того, чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если же ипотечная постоянная равна процентной ставке, то погашение первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым платежом».

В случае, если ипотечная постоянная меньше размера процентной ставки, то выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга, и его остаток будет расти.

Помимо отмеченных показателей, необходимо обратиться к такому показателю, как эффективная процентная ставка годовых (смысл закладывается уже в названии).

Для того, чтобы точно представлять, какой уровень дохода можно получить от ипотечного кредитования, банки рассчитывают так называемую эффективную процентную ставку (в процентах годовых), реально отражающую стоимость кредита.

Специалисты по-разному определяют эффективную процентную ставку. Например, В.В. Ковалев считает, что эта ставка показывает, «какой относительный годовой доход будет получен от начисления сложных процентов по заданной номинальной процентной ставке»; далее В.В. Ковалев отмечает, что указанная ставка является универсальным показателем для любой схемы начисления процентов, так как он дает возможность увидеть, какая сложная годовая процентная ставка позволяет достичь такого же финансового результата, как и при многократном начислении сложных процентов в год по номинальной процентной ставке [56, с. 143].

Примерно такое же определение дают и другие авторы: «эффективная годовая процентная ставка – это процент, начисляемый за год лишь один раз и дающий тот же результат, что и сложные проценты с многократным начислением раз в году» [145, 137].

Необходимо отметить, что зачастую в отечественной литературе встречаются определения эффективной годовой процентной ставки лишь с позиции ее расчета. Вместе с тем, эта ставка должна оценивать эффективность кредитования.

В международных стандартах финансовой отчетности (МСФО, стандарт 39) под эффективной ставкой процента понимается ставка, которая применяется при точном дисконтировании ожидаемой суммы будущих денежных платежей до наступления срока платежа или очередной даты пересмотра ставки. Поэтому, исходя из МСФО, банк должен иметь методику определения эффективной годовой процентной ставки.

Эффективная годовая процентная ставка иногда называется российскими банками уровнем дохода к погашению, то есть она является нормой доходности кредита [47]. Другими словами, эффективная процентная ставка определяет ту норму доходности, которая соответствует получению дохода на процент один раз в год [107, с. 309].

По мнению авторов, эффективная процентная ставка – это ставка, отражающая полную сумму платежей за пользование кредитными средствами банка, распределенную на весь период действия кредитного договора. Она определяется расчетным путем и включает в себя, кроме номинальной декларируемой все сопутствующие затраты на оформление и обслуживание кредита.

Жестко определенной (законодательно или каким-либо другим путем) формулы для расчета эффективной годовой процентной ставки по кредитам (любым, в том числе и ипотечным) в России на сегодняшний день нет.

Ряд банков использует рекомендации Банка России и Федеральной антимонопольной службы (Письмо от 26.05.05 г. № 77-Т, № ИА/7235 «О рекомендациях по стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов»), носящие необязательный характер.

В конце 2006 г. в Государственную Думу должен быть внесен проект закона о потребительском кредитовании, в котором, в частности, установлены требования по расчету реальной процентной ставки, которую нужно платить за кредит (закон касается всех видов потребительского кредитования).

В сложившихся условиях для сравнения различных предложений банков, работающих на рынке, необходимо оценить, какой реальный доход банки-конкуренты получают и хотят получать от реализации ипотечной программы.

Отметим, что большинство российских банков используют зарубежный опыт в выборе расчета эффективной годовой процентной ставки.
В качестве такого универсального показателя часто используется Annual Percentage Rate of Charge, сокращенно APR. Эффективная годовая процентная ставка (APR) используется в Consumer Credit Act 1974 (Закон о потребительском кредитовании, Великобритания) в качестве основного критерия, по которому можно сравнить реальную стоимость одного кредита с другим, вне зависимости от того, какие ставки и комиссии использует кредитор для увеличения доходности.

Отечественные авторы дают свое определение APR, рассматривая APR как показатель эффективности вложений. Например, в финансово-кредитном энциклопедическом словаре под APR (account rate of return) понимается учетная норма прибыли, равная отношению среднегодовых денежных поступлений от реализации проекта к общей сумме денежных затрат на его реализацию [142, с. 1116].

Авторский подход к расчету эффективной годовой процентной ставки по банковскому ипотечному кредитованию подробно представлен во второй главе работы.