2.3. Методика определения величины дохода банка с учетом эффективной годовой процентной ставки и уровня инфляции

В целях повышения эффективности ипотечного кредитования банки стремятся к увеличению чистого денежного потока (NPV), который является одним из критериев эффективности. В целях увеличения NPV, и, как следствие, улучшения показателей эффективности (уровень доходов и др.) банки используют различные методики и схемы, направленные на увеличение доходов по ипотечному кредитованию.

Все схемы, увеличивающие NPV, так или иначе, основаны на взимании дополнительных комиссий. Возможна, например, такая схема (использовалась в одном из банков г. Новосибирск):

Банк в целях увеличения доходности, помимо установленных комиссий, взимает дополнительно ежемесячно вместе с аннуитетом фиксированную сумму за ведение банковского счета. Если заемщик не может единовременно заплатить эту сумму, она делится на две части: первая платится сразу, вторая распределяется равными суммами на весь срок кредитования. Если кредит гасится досрочно, то и данная комиссия должна быть погашена досрочно.

Банк использует аннуитетную схему ипотечного кредитования, поэтому расчет суммы ежемесячного платежа и суммы кредита осуществляется по формулам (6) – (7).

При этом формула расчета аннуитета изменится следующим образом:

, (11)

где      R – аннуитет;
S – максимальная сумма кредита;
Р – процентная ставка по кредиту, годовых;
N – срок кредита (в месяцах);
W – процент от суммы кредита, взимаемый за ведение ссудного счета.

Очевидно, что аннуитет увеличивается, а, соответственно растет и NPV. Следовательно, и годовая процентная ставка будет постоянно меняться, поскольку сумма основного долга (кредита) снижается, а в структуре аннуитета есть постоянная величина, которая не изменяется с течением времени.

Если D = 15 000 руб., N = 120 мес.; Р = 14%; K = 0,3; W = 3%, то график погашения выглядит так (табл. 5).

Таблица 5

Схема гашения кредита с учетом наличия фиксированного платежа, руб.

Данная схема предполагает увеличение базовой процентной ставки: с 14 % в начале срока кредитного договора до 23,77 % в его конце. При этом, ее увеличение не зависит от суммы кредита (это очевидно из формулы (11)).

Как было отмечено выше, для долгосрочного кредитования безусловно важна динамика процентных ставок (в среднем по рынку) и уровень инфляции.

Инфляционные потери могут существенно снижать доходы банка.

На основе анализа практики ипотечного кредитования ряда банков авторы работы приходят к выводу, что банки, в целях компенсации рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, фиксируют процентные ставки (учитывая динамику ставки рефинансирования на снижение), но, при этом в договоре отмечают, что по усмотрению самого банка ставки могут быть изменены.

Следующая методика, позволяет определить, насколько эффективнее для банка работать с фиксированными процентными ставками в сравнении с плавающими (учитывая динамику плавающих ставок на снижение).

Схема ипотечного кредитования в данном случае – стандартная (платежи по основному долгу разбиваются равными суммами на весь срок кредита, проценты рассчитываются ежемесячно на фактический остаток ссудной задолженности).

При реализации алгоритма, заложенного в методику, используются следующие параметры: S – сумма кредита; Р – процентная ставка по кредиту (% годовых); Т – срок кредита (в годах). За каждый год рассчитываются следующие показатели:  – сумма ежегодного гашения основного долга согласно кредитного договора;  – остаток суммы основного долга после погашения кредита в течение 1 ,…, n лет (n ≤ T); In – годовой темп инфляции (1 ≤ n ≤ T).

При этом сумма ежегодных платежей составит:

.                       (12)

Инфляция ежегодно «съедает» часть стоимости платежей следующим образом:

.                             (13)

Тогда разница между суммой ежегодных платежей (12) и суммой ежегодных платежей, скорректированных с учетом инфляции (13), составит инфляционные потери банка – кредитора:

.            (14)

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

.         (15)

Если Р – фиксированная ставка, тогда при сумме кредита S = 1000 тыс. руб. и процентной ставке годовых Р = 21 %, банк может получить следующий результат (табл. 6).

Таблица 6

Инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке, тыс. руб.

Очевидно, при заданных параметрах, инфляционные потери составят существенную величину в сравнении с полученными процентами.
В случае фиксирования процентной ставки и снижении уровня инфляции банк получает определенную выгоду в сравнении с применением плавающей процентной ставки, имеющей динамику к снижению.

Тогда формализация разницы (14) – (15) представляется в виде (16) – (17).

.              (16)

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

.          (17)

В табл. 7 показан доход банка с учетом процентного выигрыша вследствие фиксирования процентных ставок (в условиях заданных параметров). Таким образом, на кредит в 1000 тыс. руб. за три года начисляются проценты в сумме 420 тыс. руб., при этом инфляционные потери составляют 247,6 тыс. руб.

Таблица 7

Эффект ипотечного кредитования для банка при фиксировании процентных ставок, тыс. руб.

Частично банк может компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки – ее эффект равен 36,67 тыс. руб. (за первый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может снижаться только в последующие годы).
С одной стороны, сумма не столь существенна, но если учесть, что таких кредитов выдано на общую сумму 200 000 тыс. руб., то в целом по портфелю банка получается значительная сумма (табл. 8, 9).

Таблица 8

Инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования в целом по портфелю кредитов, тыс. руб.

В табл. 8 показаны инфляционные потери банка при фиксированной ставке 21 % и сумме кредита 200000 тыс. руб., в табл. 9 при той же сумме кредита ставка снижается с 21 % до 16 %.

Таблица 9

Эффект ипотечного кредитования для банка при фиксировании процентных ставок в целом по портфелю кредитов, тыс. руб.

При этом не стоит забывать, что в таблице показан прогнозный расчет только на три года, и, при условии сохранения динамики, в последующие годы сумма процентного выигрыша банка может существенно вырасти.

Следует отметить, что в третьем году кредитования сумма выигрыша меньше, чем во втором. Это связано с тем, что в представленной схеме проценты начисляются на остаток ссудной задолженности, которая во второй год больше чем в третий, следовательно, и сумма выигрыша во второй год больше в сравнении с третьим.

Рассмотренные схемы в той или иной степени отражают методические подходы к оценке эффективности механизма банковского ипотечного кредитования, поскольку напрямую влияют на результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией. Данные схемы на базе метода моделирования за счет изменения параметров позволяют банкам прогнозировать доходы и расходы, а также результаты использования ресурсов в целях повышения эффективности ипотечного кредитования.