ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящем исследовании предлагаются методические основы и модельно-методический аппарат для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования. Содержательный смысл основных результатов, полученных в процессе исследования, заключается в следующем.

В работе исследованы такие экономические категории как кредит (ипотечный), ипотека, ипотечное кредитование. Показано, что в работах многих специалистов, посвященных вопросам ипотечного кредитования, данные понятия трактуются одинаково. Однако, именно с экономической точки зрения, понятия «ипотека», «ипотечный кредит» различны: ипотека – это залог, а ипотечный кредит – это кредит, имеющий ряд особенностей.

Позиция авторов в вопросах трактовки ипотечного кредита заключается в том, что ему присущи все основные характеристики кредита (возвратность, платность, срочность), и, вместе с тем, существует и ряд особенностей: обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога; объект недвижимости сохраняет свои потребительские свойства в течение длительного времени и др.

Под банковским ипотечным кредитом в работе понимается целевая денежная ссуда, выдаваемая банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, платности и срочности с оформлением ипотеки на приобретаемую недвижимость в пользу банка.
Анализ показал, что существует множество различных механизмов ипотечного кредитования. В работе проанализирована степень применимости того или иного механизма для российской реальности. В частности, подчеркивается, что наиболее распространены в настоящее время в среде банковского ипотечного кредитования аннуитетный кредит и стандартный кредит. С одной стороны, это обусловлено наименьшими уровнями рисков в сравнении с другими схемами ипотечного кредитования, а с другой стороны, в рамках российских условий развития ипотечного кредитования, эти схемы являются наиболее эффективными.

На базе исследования сущности таких категорий как «эффективность», «экономическая эффективность», «финансовая эффективность» в работе дано понятие эффективности ипотечного кредитования для коммерческих банков, под которой понимается результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией.

Для идентификации понятия эффективности ипотечного кредитования нужно выделить ее основные факторы и определить критерии.
В качестве основных факторов ипотечного кредитования можно выделить: наличие «длинных» ресурсов для долгосрочных вложений, достаточность объема собственного капитала банка, уровень ликвидности недвижимости, уровень банковских рисков (особенно кредитного и процентного).

В качестве основных критериев эффективности ипотечного кредитования, основанных на отождествлении долгосрочного ипотечного кредитования с определенным инвестиционным проектом, можно назвать классические критерии эффективности инвестиционных проектов.
В качестве основных показателей эффективности ипотечного кредитования, согласовываясь с мнениями специалистов в этой области, можно назвать: темпы роста портфеля ипотечного кредитования, уровень потерь по ипотечным кредитам и его рост, эффективные годовые процентные ставки и др.

Нужно подчеркнуть, что определенной законодательной модели для расчета эффективной годовой процентной ставки по кредитам в России на сегодняшний день не существует. Ряд банков использует для расчета рекомендации Банка России и Федеральной антимонопольной службы (Письмо от 26.05.05 г. № 77-Т, № ИА/7235 «О рекомендациях по стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов»), носящие необязательный характер. Рекомендации подготовлены на основе опыта западных стран (в том числе опыта Великобритании в расчете APR – Annual Percentage Rate of Charge).

Необходимо отметить, что перечень предлагаемых основных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования не является исчерпывающим, поскольку каждый банк может самостоятельно определять для себя приоритетные показатели эффективности ипотечного кредитования исходя из характера своей кредитной политики и ресурсного потенциала.

Анализ рынка банковского ипотечного кредитования позволил выделить основные проблемы, препятствующие развитию ипотечного кредитования, в том числе: несовершенство нормативно-правового обеспечения; отсутствие механизма рефинансирования ипотеки; недостаток опыта в оперативном решении вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса; недостаточность научной и методической обоснованности сценариев развития ипотеки; несовершенство методик оценки эффективности банковского ипотечного кредитования.

Вместе с тем, можно отметить интерес банков к развитию ипотечного кредитования. В российской практике ипотечного кредитования уже можно выделить ряд активных банков, занимающих лидирующие позиции по ипотечному кредитованию, определить основные перспективы развития банковской ипотеки в России. Исследование российского рынка ипотечного банковского кредитования позволило особо отметить рост конкуренции банков на этом рынке, показать различные механизмы организации банковского ипотечного кредитования (в том числе и через АИЖК).

Изучение российского опыта банковского ипотечного кредитования позволяет говорить о необходимости создания условий для формирования эффективных механизмов банковского ипотечного кредитования.

Механизм банковского ипотечного кредитования представляет собой систему организации и управления кредитными отношениями субъектов в процессе банковского ипотечного кредитования. Под системой управления подразумевается совокупность увязанных, согласованных методов и средств (в том числе рычагов) управления, используемых банком.

К элементам рассматриваемого механизма необходимо отнести: научно-практический инструментарий (методы и рычаги), ресурсы (собственные ресурсы (капитал и резервы), привлеченные (заемные) ресурсы (вклады, депозиты, межбанковские кредиты, собственные долговые обязательства и др.)), обеспечение (организационно-технологическое, кадровое, нормативно-правовое, информационно-аналитическое), объект управления - кредитные отношения, возникающие у субъектов в процессе банковского ипотечного кредитования.

В числе методов механизма банковского ипотечного кредитования необходимо назвать такие как: анализ, моделирование, реструктуризация и др.; в числе рычагов: процентная ставка по ипотечному кредиту, величина первоначального взноса, стоимость приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, схема погашения основного долга и процентов и др.

Характер рычагов, методов и ресурсов механизма банковского ипотечного кредитования определяет сущность, содержание, характер и методику расчета показателей его эффективности. Например, на основе анализа технологии формирования таких рычагов механизма как процентные ставки по ипотечным кредитам, применяемых в зарубежных странах, можно разработать методические подходы к расчету эффективной годовой процентной ставки для российских банков. Этот показатель по праву может рассматриваться как показатель эффективности механизма банковского ипотечного кредитования.

Анализ показал, что с учетом инфляции при использовании фиксированных процентных ставок по ипотечному кредиту банк получает больший доход, чем при применении плавающих процентных ставок. Более высокий доход от применения фиксированных процентных ставок может выступать показателем эффективности механизма ипотечного кредитования.

В данной работе представлена методика расчета данного показателя. Методика позволяет на основе ситуационного анализа, изменяя параметры схем банковского ипотечного кредитования, прогнозировать доходы, расходы и потери банка.

Анализ состояния и перспектив развития банковского ипотечного кредитования в Новосибирской области позволил выделить особенности организации ипотечного кредитования в региональных банках. На основе предложенного в работе модельно-методического аппарата проведена оценка эффективности ипотечного кредитования в региональных банках с учетом банковских рисков.

В результате проведенного анализа выявлены перспективы развития банковского ипотечного кредитования в Новосибирской области и показана необходимость создания методического обеспечения для оценки эффективности механизмов ипотечного кредитования. При анализе использована отчетность новосибирских региональных банков: НСКБ «Левобережный» (ОАО), Инвестиционный Городской Банк (ОАО), Новосибирский муниципальный банк (ОАО). Кроме того, анализировалась отчетность и внутренние документы ряда банков других субъектов РФ, входящих в Сибирский федеральный округ.

Одним из важнейших показателей эффективности банковского ипотечного кредитования является эффективная годовая процентная ставка по кредиту. В целях расширения методической базы для оценки эффективности механизма банковского ипотечного кредитования авторами предложена методика определения эффективной годовой процентной ставки.

Особенностью методики определения эффективной годовой процентной ставки является учет обесценения резерва на возможные потери по ссудам, списываемого на доходы. Известно, что значительные суммы резервов со временем обесцениваются под действием инфляции (особенно это касается высокорисковых активов). С целью повышения эффективности управления резервами суммы обесценения могут быть вложены в другие активы.

Для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования кроме уровня эффективной годовой процентной ставки можно использовать также уровень риска концентрации залога недвижимости в портфеле банка с учетом региональных особенностей.

Акцент при разработке методики расчета этого показателя сделан на важности учета доли недвижимости в залоге по всем кредитам в целом.
Методические подходы, лежащие в основе данного методического аппарата, используются в практике трех вышеуказанных новосибирских банков, причем не только для портфеля ипотечных кредитов, но и для кредитного портфеля в целом.

Для снижения рисков, связанных с высокой долей недвижимости в залоге, в работе разработана система анализа рисков концентрации залога, позволяющая отслеживать рыночные изменения цен на залоговые инструменты. Система включает совокупность методик, учитывающих как рыночную динамику цен на предмет залога, так и собственные внутренние процессы банков.

К указанным методикам системы отнесены:
1) методика оценки рыночных темпов роста стоимости недвижимости;
2) методика прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал;
3) методика расчета коэффициента стабильности дохода на основе предыдущих двух методик.

Методика оценки рыночных темпов роста недвижимости для внутреннего использования в банке базируется на ежеквартальном анализе динамики цен в разрезе видов жилой и нежилой недвижимости (элитное жилье, жилье улучшенной планировки, типовое жилье, жилье низкого качества, нежилая недвижимость по видам). Прогноз стоимости недвижимости осуществляется на квартал вперед.

В процессе исследования разработан показатель – коэффициент стабилизации дохода, позволяющий учитывать региональные особенности системы ипотечного кредитования и повысить интерес банков к реализации ипотечных программ.

Данный показатель позволяет делать прогнозы стабильности дохода по каждому конкретному виду кредитования с целью определения приоритетов развития (в первую очередь, ипотечное кредитование). Доказана целесообразность применения показателя стабильности дохода на практике.

При расчете данного показателя, даже с учетом досрочного гашения срок, на который возможно зафиксировать стабильность дохода, достаточно большой (особенно для российской экономики), при том, что эффективная годовая процентная ставка отнюдь не низка. Все это позволяет банкам активизировать свою деятельность по наращиванию портфеля ипотечных кредитов.

Практическая значимость показателя стабильности дохода банка по ипотечному кредитованию заключается в том, что он может быть рассчитан абсолютно для любого вида кредитования (не только для ипотечного).

С применением предлагаемого модельно-методического аппарата осуществлен расчет показателей эффективности ипотечного кредитования конкретных банков.

Моделирование как метод оценки показателей эффективности банковского ипотечного кредитования полностью себя оправдал: расчеты, которые были сделаны при использовании этого метода, позволили авторам сделать конкретные выводы по теме исследования, подтверждающие научную новизну данной работы (в том числе, и расчет показателя стабильности дохода в рамках банковского ипотечного кредитования).

В работе подчеркивается, что важным с точки зрения теории и практики развития механизмов ипотечного кредитования в целом является учет внешних рыночных показателей (уровня инфляции, среднедушевых доходов населения и их динамики, темпов рост цен на недвижимость) при расчете показателя стабильности дохода, что еще раз подтверждает зависимость деятельности любого хозяйствующего субъекта (в том числе и любого банка) от экономической ситуации в стране.

Разработанные в рамках данного исследования описательные модели определения показателей эффективности ипотечного банковского кредитования позволяют не только меняя параметры моделей определять наиболее удобные и выгодные условия для банков, но и прогнозировать динамику показателей эффективности банковского ипотечного кредитования, что имеет особо важное значение в российских экономических условиях.