Стремительный переход России к рыночным отношениям остро поставил проблему надлежащего исполнения хозяйствующими субъектами своих обязательств. Ставшая массовой практика неисполнения договоров в условиях низкой правовой грамотности и отсутствия надлежащей судебной защиты привела на грань банкротства многие предприятия и нанесла значительный ущерб отечественной экономике. Поэтому существенно возрос интерес к различным способам обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Среди перечисленных способов обеспечения особо следует выделить залог.

Надежность залога проявляется в том, что интересы кредитора остаются защищенными, несмотря на возможные изменения финансового состояния должника (залогодателя). Кроме того, залог обладает ярко выраженной стимулирующей функцией, так как в большинстве случаев залогодателем является сам должник, заинтересованный в возврате переданного в залог имущества. Если залогодателем является третье лицо, стимулирующая функция залога выражается в том, что кредитор-залогодержатель в лице залогодателя приобретает «союзника», не меньше, чем он сам, заинтересованного в надлежащем исполнении должником основного обязательства.

В банковской практике залог считается одним из самых надежных способов обеспечения возврата выданных кредитов. Юридическая наука, начиная с римского права, прослеживает теснейшую связь между кредитными и залоговыми правоотношениями. Данный подход нашел свое отражение и в соответствующих нормативных актах РФ.

Так, ст. 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» называет залог недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных бумаг, одним из основных способов обеспечения возвратности предоставляемых банками кредитов.

Кредиты Банка России также выдаются под залог ценных бумаг и иных активов; другие способы обеспечения кредитов Банка России (поручительства и банковские гарантии) могут быть использованы только в случаях, установленных решением Совета директоров Банка России (ст. 46, 47 Федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»).

Более того, Банк России применительно к деятельности кредитных организаций под обеспеченной ссудой (кредитом) понимал ссуду, имеющую обеспечение именно в виде залога (п. 2.5, 2.6.1 Инструкции Банка России от 30.06.97 г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам»).

В соответствии с действующим в настоящее время Положением Банка России от 26.03.04 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» залог также признается одним из основных способов обеспечения (ст. 6.1, 6.2, 6.3).

Основной смысл залога в кредитных отношениях банка и предприятия, на наш взгляд, заключается в следующем.

1. Залог создает у банка уверенность, что имущество, которое при получении ссуды имеет ссудозаемщик, сохранится у него при наступлении срока погашения ссуды, и в случае ее невозврата банк обратит взыскание на это имущество. Если даже ссудозаемщик-залогодатель передаст право собственности или полного хозяйственного ведения за заложенную вещь другому лицу, залоговое право банка сохраняет свою силу в отношении приобретателя этого имущества.

2. Залог дает банку гарантию преимущественного удовлетворения его требований из выручки от реализации заложенного имущества по сравнению с другими кредиторами, имеющими имущественные претензии к должнику.

В кредитных отношениях предприятия и банка возможны два варианта залога:

– с оставлением имущества у ссудозаемщика;
– с передачей заложенного имущества банку (заклад).

В первом случае банк вправе проверять по документам наличие, размер, состояние и условия хранения предмета залога, требовать от ссудозаемщика принятия мер, необходимых для сохранности предмета залога. Если предмет залога утрачен и залогодатель его не восстановит или с согласия банка не заменит другим имуществом той же стоимости, банк вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом кредитного обязательства. Залогодатель вправе владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, если иное не предусмотрено в договоре о залоге. Залогодатель-заемщик обязан застраховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость и принимать меры, необходимые для сохранения предмета залога, включая капитальный и текущий ремонт.

С принятием ГК РФ и Закона РФ «О залоге» существенно расширился перечень объектов, которые могут выступать предметом залога: предприятия, строения, здания, сооружения и иные объекты, непосредственно связанные с землей (ипотека); товары в обороте и переработке; ценные бумаги; иное имущество и имущественные права (кроме имеющих личный характер).

Залоговое право служит дополнением к кредитному договору, с прекращением обеспечиваемого кредитного обязательства прекращается и залоговое право.

В банковской практике основной целью работы с залогами является обеспечение возвратности денежных средств банка, предоставленных заемщикам по кредитным продуктам. Для достижения этой цели банк должен формировать надежный залоговый портфель, оперативно и эффективно контролировать все этапы работы с залогами. Один из основных принципов банковской деятельности в этой связи – единство требований к работе с залогами на всех уровнях структуры кредитной организации.

В текущем режиме банк обязан проводить комплекс мероприятий, направленных на обеспечение контроля за количественными, качественными и стоимостными параметрами залогового имущества, его правовой принадлежностью, условиями хранения и содержания. При этом важно своевременно выявлять факты либо предпосылки снижения количественных и качественных параметров залогового имущества либо иных нарушений условий договора о залоге с целью формирования комплекса мероприятий по защите интересов банка. Для этого банки осуществляют проверки фактического наличия и состояния имущества в месте его хранения (содержания, эксплуатации); убеждаются в наличии прав собственности залогодателя на залоговое имущество; проводят контроль справедливой стоимости имущества.

Значимость работы кредитной организации с залогами проявляется в умении правильно классифицировать ссуды по качеству обеспечения – как обеспеченные, недостаточно обеспеченные или необеспеченные. От этого зависит размер резерва на возможные потери по ссудам. Соответственно, не всякое имущество, которое теоретически может быть предметом залога, используется на практике в качестве такового.

Работа банка с залогами включает следующие этапы.

1. Кредитный специалист банка должен оценить возможность рассмотрения предлагаемого заемщиком имущества в качестве предмета залога (поскольку, как отмечалось выше, не всякое имущество банк согласен брать в качестве обеспечения ссудной задолженности). Кроме этого, проверяется наличие (отсутствие) ограничений юридического характера на совершение сделок с предлагаемым имуществом.

2. Второй этап непосредственно связан с определением текущей стоимости имущества. Рыночная стоимость имущества определяется либо независимым оценщиком, либо кредитными специалистами банка в соответствии с внутренними банковскими документами (кредитной политикой, внутренними положениями и методиками).

3. На третьем этапе делается прогнозная оценка рыночной стоимости имущества на момент гашения заемщиком его обязательств.

4. Делаются выводы о ликвидности принимаемого в залог имущества.

5. Рассчитываются залоговая стоимость имущества и коэффициент дисконтирования (срочности).

6. Некоторые банки при проведении экспертизы залога выстраивают рейтинг залогового имущества.

7. Последний этап предполагает подготовку заключения, в котором обобщаются выводы о целесообразности принятия имущества в залог.

Важный фактор снижения кредитных рисков – оценка залога. При проведении оценки залогового имущества банки используют либо собственные методики (в зависимости от вида имущества), либо подключают независимых специалистов. Привлечение сторонних оценщиков придает объективный характер оценке залога и уменьшает риски, связанные с неправильной оценкой. Проведение независимой оценки расценивается и как более лояльный шаг по отношению к заемщикам. Однако крупнейшие российские банки, имеющие богатый опыт работы с залоговым имуществом, вполне обоснованно используют собственную методику (которая, впрочем, по основным своим принципам мало отличается от методов независимых оценщиков).

Для небольших региональных банков отсутствие практики оценки риска, связанного с использованием различных предметов и видов залога, не позволяет обоснованно устанавливать маржу (разницу между стоимостью заложенного имущества и суммой выдаваемого кредита), то есть регулировать количественные пределы кредитования под залог соответствующего имущества. Кроме того, невысокий уровень капитала таких кредитных организаций заставляет перестраховываться даже от незначительных потерь путем привлечения профессиональных оценщиков.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Одно из ключевых отличий стоимости как экономической категории от категорий цены и затрат – ее вероятностный характер. Определяемая на конкретную дату рыночная стоимость, тем не менее, не является фактом. Специалист банка должен понимать, что величина стоимости, приведенная в отчете, – это мнение оценщика на дату оценки. Все события политического, экономического или иного характера, способные повлиять на стоимость и наступившие после даты оценки (даже если они стали известны оценщику), в отчете не отражаются.

Вывод о степени пригодности отчета об оценке на текущий момент делает специалист банка.

Остановимся подробнее на выборе подходов к оценке рыночной стоимости имущества. Независимо от того, кто проводит оценку (специалист банка или сторонний оценщик), используются три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Каждый из них имеет свою историю, принципы использования и методы расчетов.

Сравнительный подход чаще всего используется при оценке рыночной стоимости предлагаемого в залог имущества. Иногда его так и называют – «рыночный подход», что не совсем верно. Вполне рыночными могут быть затратный и доходный подходы, если расчет по ним базируется на рыночной информации.

Используемый с ранних этапов развития капитализма сравнительный подход основан на принципах сравнения и замещения, согласно которым разумный покупатель не купит вещь по цене большей, чем цены сделок по недавно проданным или предлагаемым на продажу аналогичным объектам. Сопоставимость сделок определяется на основании результатов анализа рыночной ситуации по следующим элементам сравнения (объектам-аналогам):

– состав передаваемых прав;
– характер финансовых расчетов;
– условия продажи;
– местоположение;
– физические характеристики;
– экономические характеристики;
– характер использования и др.

Поскольку абсолютно похожих сделок, особенно с недвижимостью, не бывает, цены аналогов корректируются с учетом отличий от объекта по перечисленным элементам сравнения.

Сравнительный подход наиболее применим для развитых рынков, на которых обращаются объекты с небольшим разбросом ценообразующих параметров. Все самые известные зрелые порно модели и актрисы. Видео и биография каждой собраны на тематическом сайте https://мамка.com. Узнайте больше чего хотят от жизни зрелые порно актрисы https://мамка.com/pornstars , посмотрите видео с каждой из них и добавьте любимых в закладки. Мы уверены, что зрелые порнозвезды наподобие Лизы Энн вам придутся по вкусе.

Затратный подход начал использоваться во времена Великой депрессии в США. Крушение многих рынков, прежде всего рынка недвижимости, привело к тому, что рыночные сделки перестали быть единственными индикаторами стоимости. Нормативные акты, введенные правительством США, предусматривали учет фактических затрат на создание объекта недвижимости для определения его стоимости.

Применяемый в современной оценочной практике затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому стоимость недвижимости измеряется сопоставимыми затратами на приобретение свободного земельного участка и строительство на нем объекта равной полезности (без существенных задержек во времени) с последующей корректировкой стоимости существующего объекта на накопленный износ, вызванный набором физических, функциональных и внешних факторов.

Для определения рыночной стоимости при применении затратного подхода особенно важно использовать рыночную информацию и принцип сравнения. Так, затраты на приобретение свободного земельного участка определяются по сделкам со сходными участками на рынке. Затраты на строительные, монтажные, отделочные работы, благоустройство и пр. также определяются на соответствующих рынках. Немаловажным фактором стоимости является и прибыль (премия) девелопера. Использование нормативных расчетов стоимости земли и затрат на строительство при определении рыночной стоимости должно быть скорее исключением, чем правилом. Применение затратного подхода целесообразнее всего для недавно построенных объектов.

Доходный подход является наиболее «молодым» подходом. К 1980-м гг., в период формирования постиндустриальных экономик, получили развитие многочисленные финансовые инструменты, и недвижимость стала рассматриваться как один из них. В этих условиях инвестора больше интересует в недвижимости отдача на вложенный капитал, чем затраты на приобретение объекта или на текущие сделки с аналогами.

Доходный подход базируется на принципе ожидания, согласно которому инвестор определяет текущую стоимость недвижимости будущими чистыми доходами от владения недвижимостью и ее продажи. Таким образом, инвестор должен анализировать объем и динамику прошлых и будущих доходов и расходов от использования объекта недвижимости.

Перевод ожидаемых в будущем денежных потоков в стоимость производится методами капитализации (при неизменных регулярных денежных потоках) или дисконтирования (при изменяющихся денежных потоках). Коэффициенты перевода будущих денежных потоков (соответственно, капитализации и дисконтирования) рассчитываются с учетом существующих на дату оценки ставок отдачи на капитал для альтернативных финансовых инструментов.

Доходный подход следует применять к объектам недвижимости, способным генерировать доход при условии, что вложения в такую недвижимость с целью получения дохода являются типичными.

Для максимально точного определения рыночной стоимости идеальным считается применение всех трех подходов. Согласно российским стандартам оценки оценщик при проведении процедуры обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы. Таким образом, уже на законодательном уровне допускается возможность применения не всех трех подходов. Для этого есть и экономические предпосылки.

Скачать статью (формат .zip, 52 Kb)