Селиверстова Т П 

Одним  из главных элементов современной земельной реформы является формирование земельных отношений в городах. С принятием  Федерального закона от 06.10.03 г. № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» местные органы власти стали уделять больше внимания земельным отношениям в общем комплексе экономических реформ и в системе управления муниципальной собственностью. Наделенные определенными полномочиями они планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют право собственности на землю, участвуют в осуществлении контроля, а также взимают плату за землю. Но такие земельные платежи как земельный налог, арендная плата за землю, доходы от продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и доходы от продажи права аренды на эти участки в структуре местных бюджетов составляют незначительную долю в отличие от бюджетов такого же уровня в развитых странах.

Финансовая проблема, связанная с доходными поступлениями в местные бюджеты, заключается в том, что местное самоуправление, имея самостоятельность, закрепленную Конституцией РФ, находится в сильной бюджетной зависимости от других уровней власти. При этом, как отмечают многие исследователи, потенциал местного налогообложения используется недостаточно.

Нехватка финансовых ресурсов в бюджетах городов заставляет местные органы власти совершенствовать бюджетную и налоговую политику, например, устанавливать реальную плату за пользование земельными ресурсами. Цель действующего налогового законодательства – экономическое стимулирование рационального использования  и охраны земель – последние годы не была достигнута. Отсутствие в Федеральном законе  «О плате за землю» экономически обоснованных принципов формирования налоговых ставок, которые учитывали бы влияние различных факторов землепользования, а также значительное количество льгот не создает стимулов к эффективному использованию земель.

Земля во всех её формах и проявлениях должна рассматриваться как источник дохода государства, поэтому для увеличения роли земельных платежей необходимо совершенствование механизма исчисления земельной ренты и проведение кадастровой оценки всех земель, в том числе и земель поселений.

В настоящее время оценка земель становится основным звеном экономического механизма регулирования земельных отношений. В Федеральный Закон № 141 от 29.10.04 г., вводится  с 01.01.06 г. глава 31 Налогового кодекса (НК) «Земельный налог», предусматривающая данных кадастровой оценки не только влияние на удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли, но и на налогообложение.

Предлагается новый подход к формированию налоговой базы. Если ранее налоговая ставка устанавливалась на единицу площади, в зависимости от категории земли, то по новому закону она устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земли.

Это сильно связано с тем, что земельный налог должен играть не только фискальную роль, но и служить инструментом для справедливого перераспределения налогового бремени, а также стимулировать развитие территорий. Необходимость реформирования существующего земельного налога была обусловлена следующими причинами.

Действовавшая система налогообложения земельных участков устанавливала средние ставки налога для каждого типа города. Основное влияние на дифференциацию ставок налога оказывали различия в численности жителей. Налоговая нагрузка в малых городах в расчете на одного жителя или на единицу площади зачастую была  значительно выше, чем в крупных городах, что свидетельствовало о несправедливой природе налога.

Отсутствовало стимулирование налогоплательщиков к более эффективному освоению территорий и использованию земельных ресурсов.

Недостатком действовавшей системы взимания платы за землю являлась ее малая связь с реальной ценностью земельных участков.

Новая концепция учитывает основной фактор – стоимость. Практика показала, что та оценка, которая была произведена еще в 1991 г. и которая из года в год индексировалась, не отражала реальной стоимости земельного участка. Поэтому предприятия, расположенные в центре и на окраинах города, находились в одних и тех же налоговых условиях. На современном уровне развития общества требуется переход к справедливым принципам взимания налогов, основанным на рыночных подходах к массовой оценке объектов недвижимого имущества, к которым относятся и земельные участки. Утвержденные правила проведения государственной кадастровой оценки земель предполагают использование  подходов, свойственных рыночной  оценке земель: затратного, сравнительного и доходного. Но в отличие от рыночной стоимости, кадастровая дает оценку текущего использования земельного участка, то есть отражает представление о полезности земельного участка при существующем виде его использования. Определение же рыночной стоимости связано с потребностями участников рыночных сделок.

Налоговый кодекс устанавливает максимально возможные ставки налога в размере от 0,3 % и 1,5 %  и допускает введение органами местного самоуправления дифференцированных ставок, исходя из тех потребностей, которые имеются на их территории.

Земельный налог может стать рычагом управления  у местных администраций. Если для земель поселений с введением земельного налога на основе кадастровой стоимости ожидается дифференциация налоговой нагрузки, то для земель промышленного и иного специального назначения – ослабление налогового давления. Существенное снижение  налоговых поступлений может произойти на земельных участках, используемых для разработки полезных ископаемых, а также занятых железнодорожными путями, автомобильными дорогами, трубопроводами и линиями электропередач. Это даст импульс к развитию соответствующей инфраструктуры, а в перспективе увеличит налоговую базу. Рост налоговых поступлений может произойти за счет земельных участков, занятых производственными, административными зданиями и сооружениями, а также объектами придорожного сервиса. Взимание земельного налога на новых условиях позволит установить справедливое перераспределение налогового бремени, снизив его для сельскохозяйственных товаропроизводителей, действующих в неблагоприятных условиях, и повысив для тех, кто действует в лучших условиях.

Эксперты прогнозируют, что с использованием максимальной ставки нового налога и минимального перечня льгот доходные источники местных бюджетов возрастут примерно на 20 % – 30 %.

 Введение кадастровой стоимости земли в целях налогообложения не является единственной мерой по увеличению доходных источников местных бюджетов.

Одна из задач государства – высветить операции с недвижимостью и, в первую очередь, с землей. Все экономически благополучные страны мира начинали развивать экономику с налаживания системы земельных платежей. Опыт зарубежных стран показывает, что за счет земли как основного источника доходов, который нельзя укрыть, удовлетворяется большинство общественных потребностей поселений. В этом направлении должна видеться и перспектива России. В Земельном кодексе Российской Федерации подчеркивается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. 

Для эффективного использования земель поселений необходимо повысить заинтересованность органов местного самоуправления в продаже земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости собственникам, а также установить порядок продажи объектов недвижимости вместе с земельными участками и порядок выкупа земельных участков собственниками зданий, строений и сооружений. Оформление документов и сроки их рассмотрения должны быть максимально облегчены и ограничены. Можно использовать гибкие схемы оплаты выкупа земельного участка (например, рассрочку или отсрочку платежей), провести ряд организационных мероприятий.

Для создания условий вовлечения земли в хозяйственный оборот и активизации строительной деятельности необходимо разработать на местном уровне нормативно-правовую базу, регулирующую порядок проведения аукционов и конкурсов по продаже земельных участков или прав их аренды. При этом отдельного рассмотрения заслуживает проблема установления начальной цены земли, выбора оптимального метода оценки рыночной стоимости земельного участка, что предполагает исследование развития рынка земли и недвижимости, совершенствование механизма проведения торгов.

В целях налогообложения и для рационального использования земельных участков в поселениях необходимо:

• уточнить компетенцию, разграничение и координацию полномочий как органов государственного земельного управления, так и органов местного самоуправления;
  
• сформировать полный реестр муниципальной недвижимости;
  
• установить условия предоставления земельных участков разным пользователям;
  
• обеспечить применение механизма рыночной оценки, выровнять ставки арендной платы за пользование земельным участком со ставками, сложившимися на рынке;
  
• выявить излишние, неиспользуемые либо используемые не по назначению земельные участки муниципальных учреждений и изъять их;
  
• выявить  «неплановые домостроения» на территории поселения, которые эксплуатируются, но возведены с нарушениями установленного порядка предоставления земельных участков («самозахват») и самовольного строительства жилого дома. Владельцев таких сооружений привлечь к налогообложению с учетом повышенных штрафных санкций;
  
• зарегистрировать домостроения и нежилые сооружения (гаражи, погреба), не имеющие инвентаризационной оценки и не учтенные как объекты налогообложения;
  
• улучшить работу соответствующих органов по взысканию недоимки, которая возникает ежегодно при привлечении собственников недвижимости ( в том числе земли)  по причине уклонения от уплаты налогов и др.;
  
• провести переход от земельного налога и налога на имущество  к налогу на недвижимость, что создаст постоянный и предсказуемый источник пополнения местных бюджетов и позволит обеспечить эффективное использование и развитие рынка недвижимости;
  
• установить расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и прочно связанные с ними объекты недвижимости, а также определить правила оценки земельных участков при их отчуждении;
  
• проводить ежегодный мониторинг финансово-экономических результатов управления муниципальным имуществом для оптимального использования муниципальных имущественных активов.