Владимирова Т А Кучерова Е В 

В странах с развитой рыночной экономикой государство в своей социально-экономической политике активно использует систему ипотечного жилищного кредитования. Связано это с тем, что, во-первых, кредитно-финансовый механизм, лежащий в ее основе, обеспечивает привлечение масштабных инвестиций в реальный сектор экономики путем строительства жилья, а во-вторых, ипотечное кредитование является единственной системой, в рамках которой граждане, обладающие стабильными доходами и определенными накоплениями, могут удовлетворить свою потребность в жилье.

Исторически сложились два классических варианта продажи квартир в рассрочку под залог (само понятие «ипотека» предполагает залог недвижимости). Американский (двухуровневый) вариант базируется на дешевых кредитах, обеспеченных ипотечными ценными бумагами. Дешевизна подобных кредитов достигается за счет того, что агентства (в США это «Fannie Мае», «Ginnie Мае» и «Freddie Mac») выкупают их у банков и формируют в пулы для последующего выпуска ценных бумаг.

Немецкая модель при аналогичных дешевых кредитах обходится без привлечения фондового рынка. Здесь все замыкается на ссудно-сберегательных кассах, вкладчики которых одновременно становятся и заемщиками. На практике это выглядит так: сначала желающий получить кредит должен за определенное время накопить необходимую сумму на депозите (на нее ему начисляют примерно по 3 % годовых), после чего касса выдает кредит на приобретение жилья, но уже примерно под 5 % годовых.

В России периодически пытались развить то одну, то другую модель, но в итоге все сводилось к банальной продаже в рассрочку. Тем не менее, в последние 2-3 года появились определенные результаты российских ипотечных программ. Каковы же они?

На федеральном уровне работает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Сбербанк, Собинбанк, Инвестсбербанк, Пробизнесбанк и др. запустили свои ипотечные программы. Они выдают кредиты на срок не более 15 лет (Агентство – до 27 лет) и под довольно большие проценты. При заявленных 10 – 12 % годовых в валюте реально приходится выплачивать не менее 18 % из-за необходимости страховать кредиты. Рублевые ставки колеблются от 15 до 20 %, с учетом страховки – до 25 %.

Раличаются все схемы подобного кредитования лишь набором ограничений. Так, некоторые банки требуют дополнительного обеспечения по кредиту (поручительство и т.д.); варьируют требования к стажу работы на одном месте (от полугода до двух лет) и возрасту заемщиков (от 18 – 25 лет до 50 – 60 лет); в некоторых программах предполагается постоянная регистрация в регионе кредитования и т.д.

Отличия, как видим, не особенно существенны, а общее для всех ипотечных программ (включая программу, по которой работает федеральное Агентство) – их крайняя дороговизна для подавляющего большинства населения.

Рассмотрим схемы платежей, предлагаемые банками потенциальным заемщикам.

Согласно параметрам, принятым, например, в США, ежемесячная сумма гашения кредита не должна превышать 30 – 35 % среднего дохода семьи в месяц. Учитывая опыт действующих ипотечных программ за рубежом, большинство российских банков предлагают аннуитетные схемы гашения кредитов, то есть гашение равными долями в течение всего срока кредита. Плюсом данной схемы для банка как залогодержателя ипотеки является то обстоятельство, что в первые годы гашения кредита заемщик гасит преимущественно проценты, а доля гашения основного долга в аннуитетном платеже достаточно мала.
Например, если кредит выдан на 10 лет под 15 % годовых при среднем доходе в месяц 14 тыс. руб., то максимальная сумма кредита равна 287 тыс. руб., а аннуитет – 4630 руб. В сумме аннуитета изначально 1043 руб. – основной долг, 3587 руб. – проценты за кредит. Суммы основного долга и процентов выравниваются месяцу к 65 – 66-му, далее суммы основного долга превышают суммы процентов. Графически данная схема представлена на рис.1. 

Рисунок 1.
Динамика составляющих аннуитета по ипотечному кредиту

Расчет аннуитета осуществляется по стандартной формуле:

Ан = S • (P/(12•100)) / (1– 1/ (1+ P/(12•100))^t),

где  
Ан – аннуитет;
S – максимальная сумма кредита;
P – процентная ставка по кредиту, годовых;
t – срок кредита (в месяцах).

Максимальная сумма кредита, в свою очередь, рассчитывается следующим образом:

S = D•Q•t / [1 + (t+1) • P/ (100•2•12)],

где  
D – среднемесячный доход заемщика за вычетом обязательных расходов;
Q – коэффициент, определяющий долю дохода в погашении кредита (в нашем случае 30 %, или 0,3).

При тех же условиях кредита в случае гашения долга и процентов от оставшейся суммы задолженности заемщик начнет гасить кредит с суммы в 5930 руб., при этом величина основного долга на протяжении всего срока кредита в составе ежемесячных платежей не меняется – 2391,5 руб., а величина процентов уменьшается с 3538 руб.  до 30 руб. (рис. 2).

Рисунок 2.
Динамика составляющих ежемесячного платежа по ипотечному кредиту

Рисунок 3.
Динамика ежемесячного платежа от остатка в сравнении с аннуитетом по ипотечному кредиту

Однако при гашении задолженности от остатка заемщик будет первые 45 месяцев гасить сумму, превышающую 30 % ежемесячного дохода. На рис. 3 показана динамика изменения ежемесячного взноса по схеме гашения от остатка в сравнении с аннуитетной схемой.

Таким образом, плюсом аннуитетной схемы в сравнении со схемой гашения от остатка для заемщика является возможность платить не более 35 % своего ежемесячного дохода в погашение кредита, то есть 65 % дохода остаются на собственные нужды.

Поскольку цены на жилье очень высоки и имеют тенденцию к дальнейшему росту (во всех регионах России), суммы запрашиваемых кредитов тоже очень значительны, поэтому гашение от остатка будет значительно влиять на потребление семьи в первые четыре года всего срока кредита (если срок кредита больше, то больше и рассчитанный период).

С другой стороны, при аннуитетной схеме заемщик за весь срок кредита должен выплатить большую сумму процентов, чем при гашении от остатка задолженности.  При всех указанных выше параметрах за 10 лет при аннуитетной схеме заемщик переплатит 54 560 руб. в сравнении со схемой гашения задолженности от остатка. Другими словами, либо заемщик переплачивает значительную сумму (при кредите в 287 тыс. руб. переплата  очень велика), либо он кредитуется по схеме гашения от остатка, когда в первые несколько лет гашения кредита его расходы на собственные нужды будут крайне ограничены (учитывая, что в среднем по стране прожиточный минимум на человека составляет 2500 руб., то из оставшихся  7 – 8 тыс. руб. при наличии детей в семье  очень сложно удовлетворить даже минимальные потребности).

В таких случаях банки, страхуя собственные риски, как правило, при определении суммы кредита принимают в расчет не весь совокупный доход семьи, а доход заемщика плюс до 50 % дохода супруга (-ги), что хуже для заемщика, поскольку он не получит части кредита.  Проблема заключается в том, что при существующем уровне цен на жилье сумма в 287 тыс. руб., как правило, составляет  лишь треть стоимости квартиры, тогда как по условиям программы кредитования она должна составить не менее 70 %. Подчиняясь требованиям банка, потенциальный заемщик должен обеспечить уровень дохода как минимум 21 тыс. руб., чтобы получить кредит хотя бы в 500 тыс. руб.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию при ставке 15 % годовых растягивает срок кредита до 27 лет, однако даже при таком сроке сумма кредита при доходе в 14 тыс. руб. составит не более 449 тыс. руб. Если принять данную сумму за 70 % стоимости квартиры, то полная ее стоимость должна составить 642 тыс. руб. В мегаполисах нет квартир по такой стоимости, а в мелких и средних городах сложно обеспечить доход семьи на уровне 14 тыс. руб. Другими словами, если потенциальному заемщику с доходом в 14 тыс. руб. нужна квартира, то он должен иметь более 30 % собственных средств (или какое-то свое жилье). Купить квартиру, имея лишь 30 % ее стоимости, практически невозможно.

Кроме всех отмеченных факторов, немаловажно определение в ипотечных программах банков минимальной суммы кредита, меньше которой банк не кредитует: 150 тыс. руб. в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию, 300 тыс. руб. – во многих банках, имеющих собственные программы.

Примерная сетка уровня дохода и соответствующих ему сумм кредита и аннуитета представлена в таблице. Отметим, что с ростом дохода растет и коэффициент Q.  Банки обычно рассчитывают уровень доходов следующим образом:  до 15 тыс. руб. Q = 0,3;  от 15 тыс. до 25 тыс. руб. Q = 0,35 – 0,4; от 25 тыс. руб. Q = 0,45 – 0,5 (в зависимости от установленной самим банком максимальной суммы кредита).

Аннуитетные платежи по кредиту на 15 лет, руб.

Ежемесячный доход	Срок кредита 10 лет		Срок кредита 15 лет		Срок кредита 20 лет		Срок кредита 27 лет
10 000	204 980	3 307	253 370	3 546	287 280	3 783	320 660	4 081
11 000	225 480	3 638	278 710	3 901	316 000	4 161	352 730	4 490
12 000	245 979	3 969	304 045	4 255	344 738	4 540	384 800	4 898
13 000	266 477	4 299	329 384	4 610	373 466	4 918	416 858	5 304
14 000	286 975	4 630	354 720	4 965	402 195	5 296	448 924	5 714
15 000	307 473	4 961	380 059	5 319	430 923	5 674	480 990	6 122
16 000	382 633	6 173	472 962	6 620	536 260	7 062	598 565	7 619
18 000	430 463	6 945	532 082	7 447	603 292	7 944	673 385	8 571
20 000	478 292	7 717	591 202	8 275	670 324	8 827	748 206	9 523
21 000	502 206	8 102	620 760	8 688	703 840	9 268	785 617	9 999
25 000	683 274	11 024	844 575	11 821	957 606	12 610	1 068 866	13 604
30 000	819 930	13 229	1 013 490	14 185	1 149 127	15 132	1 282 639	16 325
50 000	1 366 550	22 048	1 689 150	23 641	1 915 212	25 220	2 137 732	27 208

Из таблицы следует, что для получения суммы кредита в 500 тыс. руб. необходим ежемесячный доход в 17 тыс. руб. при сроке кредитования в  15 лет и 21 тыс. руб. при сроке кредитования в 10 лет.

Предположим, что доход заемщика достаточен для получения нужной ему суммы кредита. Но помимо первоначального взноса он должен иметь дополнительно как минимум 8 – 10 % стоимости приобретаемого жилья. Эта сумма складывается из следующих составляющих:

5 – 6 % стоимости квартиры риэлторскому агентству за подбор варианта жилья;

1 – 3 % от суммы кредита банку за услуги по рассмотрению  документов для получения кредита и ведения ссудного счета;

1,5 % (как правило, от суммы кредита) страховой компании за страховку квартиры, собственной нетрудоспособности и утраты права собственности на квартиру;

1 % от стоимости квартиры нотариусу за оформление ипотеки;

до 1000 руб. за регистрацию права собственности в учреждении юстиции.

Получается, что при покупке квартиры за 700 тыс. руб. до 70 тыс. необходимо потратить дополнительно.

Отсюда видно, что о массовости ипотеки на рынке жилья говорить еще рано. Банки не готовы предложить процентные ставки, доступные большинству нуждающихся в решении жилищной проблемы.

Администрации отдельных регионов, не надеясь на федеральный центр, чтобы удовлетворить потребности в жилье хоть какой-то доли нуждающихся, за счет своих бюджетных средств уже предоставляют гражданам ипотечные кредиты. (Примером могут служить Иркутская и Новгородская области, Казань, Волгоград, Якутск [2, с. 25 – 26]).

В некоторых регионах для работников бюджетных учреждений местные администрации либо предоставляют кредит по льготной ставке, либо компенсируют часть банковской ставки  за счет средств бюджета [4, с. 303]:

Регион	Годовая ставка в рублях, %	Срок, лет
Республика Коми	5	До 15
Республика Удмуртия	7	До 20
Республика Башкортостан	8	До 15
Оренбургская область	10	До 9
Самарская область	12	До 25

Общий недостаток применяемых в регионах форм кредитования состоит в том, что получателем кредитов, как правило, является экономически наименее активная часть населения, так называемые «очередники», бюджетники или госслужащие, а применяемые механизмы требуют постоянной «подпитки» кредиторов средствами из местных бюджетов. Поэтому из-за отсутствия сформированного кредитно-финансового механизма рефинансирования ощутимых положительных крупномасштабных результатов получить не удалось.

Таким образом, ни банки (которые, в общем-то, не являются социально ориентированными институтами), ни органы власти (федеральный центр, местные бюджеты) пока не могут кредитовать значительную часть граждан. Появляющиеся в регионах программы не позволяют в масштабах государства решить проблему обеспеченности людей жильем.

Развитие ипотеки может приобрести массовый характер в рамках совместных усилий бюджетов, банков и конкретных предприятий, заинтересованных в обеспечении жильем своих работников. Банки, охотнее кредитуют работников предприятий под обеспечение, предоставляемое этими предприятиями, поскольку это снижает их риски. Предприятия же для решения жилищной проблемы своих работников (например, при массовой застройке) вполне могут привлечь часть бюджетных средств с последующим возвратом бюджету уже квадратных метров по цене себестоимости. Бюджет  при этом может служить гарантом возврата кредита предприятием. Таким образом, решение проблемы жилья возможно в рамках слияния интересов нескольких участников.

Литература
1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
2. Веремейкина В.Д. Стратегический анализ динамики развития ипотечного кредитования // Банковские услуги. 2002. № 8.
3. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Ипотека. 2000. № 1 – 2.
4. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб: Юридический центр «Пресс», 2003.
5. Павлова И.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования // Расчеты и операционная деятельность в коммерческом банке. 2002. № 4.
6. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. 1997. № 3.
7. Смирнов С.Н., Слескеничс А.Я. Как привлечь выгодного заемщика? // Аналитический банковский журнал. 2003. № 12.