Оселедец В М 

О необходимости развития в России ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) говорится много и на всех уровнях, но его масштабы остаются довольно скромными. При оценке уровня развития ИЖК принято соотносить его объемы с валовым внутренним продуктом. В РФ этот показатель составляет менее 1 %, в то время как в европейских государствах он приближается к 100 %.

Активными участниками ипотечного рынка во всем мире являются коммерческие банки. В нашей стране в 2003 г. в ипотечных сделках участвовали 146 банков. Однако сложившийся ипотечный рынок весьма асимметричен, и основными его участниками являются Сбербанк РФ, «Дельтакредит», АИЖК, Райффайзенбанк, МИА, Внешторгбанк и некоторые другие операторы. Объем ИЖК первой десятки российских банков составляет 369 млн дол., или 74 % общего объема выданных в России ипотечных кредитов. Самый активный ипотечный рынок действует в Москве – здесь совершается более половины всех ипотечных сделок.

Примечательно, что в регионах, где интерес к ипотеке в силу известных обстоятельств также достаточно высок, доминируют ипотечные программы все тех же крупных банков и федеральная ипотечная программа АИЖК.

В Перми схема АИЖК реализуется при поддержке Западно-Уральского банка Сбербанка РФ, в Красноярске ипотечные кредиты выдают филиалы Внешторгбанка, Сбербанка РФ. В Свердловской области в июне 2004 г. Екатеринбургский филиал Альфа-Банка вышел на рынок с новым продуктом – ипотечным жилищным кредитом. Выдачу ИЖК осуществляют также Сбербанк и СКБ-банк. Динамично развивается программа АИЖК, ипотека приобретает столь массовые масштабы, что руководство области всерьез опасается резкого роста цен на жилье.

В Омске основные участники ипотечного кредитования – это филиалы Сбербанка, Внешторгбанка, Газпромбанка. Активно внедряется ипотека в Алтайском крае. Здесь продуктивно работает федеральная ипотечная программа, а объем выданных кредитов достиг уровня тех регионов, где ипотека существует уже несколько лет.

В Новосибирске также лидируют ипотечные программы Сбербанка и АИЖК. Семь банков подписали договоры с Новосибирским отделением АИЖК. Среди них Новосибирский муниципальный банк, филиалы банков «Сибконтакт», Собинбанк, банк «УралСиб», Сибакадембанк, Ланта-банк, «Сибирское согласие».

До 90 % всех выданных по программе Новосибирского отделения АИЖК кредитов приходится на Новосибирский филиал банка «Сибконтакт».

За десять месяцев 2004 г. выдано 400 кредитов на сумму 300 млн руб. Новосибирский муниципальный банк стал предоставлять кредиты в рамках федеральной программы в июне 2004 г. и за истекший период выдал 50 кредитов на сумму 34 млн руб.

Сибирский банк Сбербанка РФ предлагает три вида ипотечного продукта, а также совместно с администрацией Новосибирской области реализует специальную программу по кредитованию работников бюджетной сферы.

На самостоятельную программу по ИЖК в Новосибирске решился только один региональный банк – Новосибирсквнешторгбанк, и с марта 2004 г. выдал 73 кредита на общую сумму 40 млн руб.

Итак, региональные банки не спешат с внедрением собственных ипотечных программ. Одна из причин – жесткая конкуренция со стороны московских кредитных организаций и АИЖК.

Серьезным препятствием, сдерживающим развитие ИЖК в региональных банках, является отсутствие долгосрочных и недорогих ресурсов. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» предоставил кредитным организациям возможность использовать один из самых привлекательных инвестиционных инструментов – ипотечные ценные бумаги. При этом ЦБ РФ существенно ужесточил нормативные требования к ипотечным банкам, установив три дополнительных норматива. Так, норматив Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10 % капитала банка. Позиция Банка России понятна – он стремится защитить интересы инвесторов и обеспечить качество предоставляемых ипотечных кредитов. Но средним и мелким банкам регионального масштаба сформировать портфель ипотечных ссуд в таком объеме достаточно сложно из-за конкуренции крупных банков и узости круга потенциальных заемщиков в связи с низким уровнем доходов местных жителей. Кроме того, прежде чем приступить к выпуску ипотечных ценных бумаг, бан
к должен приобрести положительный опыт долгосрочного кредитования населения, чтобы обеспечить высокое качество выдаваемых кредитов.

И все же банки рассматривают ипотечный рынок как один из самых привлекательных и динамичных. Они понимают, что развитие ипотеки в России неизбежно и обеспечивает банкам долгосрочную перспективу.

Некоторые банки начали формирование ипотечного кредитного портфеля с внедрения программ для своих сотрудников. При этом банк заметно снижает риски – ведь ему известны кредитная история потенциального заемщика (как правило, сотрудники часто пользуются кредитами, предоставляемыми своими банками), размер заработной платы, результаты проверки службы безопасности на предмет наличия факторов, препятствующих предоставлению кредита.

Преимущества таких программ для банков и заемщиков можно рассмотреть на примере схемы ипотечного кредитования, разработанной и внедренной в одном из региональных банков (далее – Банк).

Банк предложил своим сотрудникам получить ипотечный кредит на приобретение квартиры или на улучшение жилищных условий.

Обеспечением по данному кредиту является залог приобретаемого жилья. Супруг (-га) заемщика оформляется поручителем.

Основные условия получения кредита для сотрудников:

– кредит предоставляется на срок до 15 лет;
– процентная ставка = ставка рефинансирования + 1 % (то есть на сегодняшний день 14 %);
– сумма кредита – не более 70 % стоимости квартиры;
– минимальная сумма кредита – 200 тыс. руб., максимальная – 3000 тыс. руб.;
– возврат кредита осуществляется по двум схемам: равными долями (аннуитет) или равномерным погашением долга с полной ежемесячной уплатой процентов;
– возможно досрочное погашение кредита, но сумма дополнительных взносов составляет не менее 5 % от суммы кредита (минимальная сумма взноса – 30 тыс. руб.).

Требования к заемщику:

– стаж работы в Банке – от 2 лет;
– среднемесячный доход за последний год – 10 тыс. руб. и выше;
– возраст – от 25 до 45 лет (женщины) и от 25 до 50 лет (мужчины);
– наличие не менее 30 % собственных средств на приобретаемую квартиру + 10 % средств от стоимости квартиры на оформление ипотечного кредита.

Банк предоставил своим сотрудникам право включить в среднемесячный доход до 30 % заработка супруга (-ги).

Таким образом, Банк предлагает более низкие процентные ставки по ипотечному кредиту в сравнении со среднерыночными. Кроме того, Банк не взимает проценты за обслуживание ссудного счета (от 1 до 3 % в других банках). Но существует ряд важных ограничений:

1. Кредитуется приобретение квартиры только на вторичном рынке жилья (то есть квартиры, которую можно сразу оформить в собственность).

2. При увольнении сотрудника до истечения полного срока выплаты кредита Банк пересчитывает остаток ссудной задолженности под процент, равный ставке рефинансирования + 4 % (то есть 17 % на сегодняшний день).

3. Ежегодное страхование квартиры от рисков повреждения, страхование жизни и временной нетрудоспособности заемщика; страхование утраты права собственности на квартиру в страховой компании (компанию выбирает Банк);

4. Определение рыночной стоимости квартиры независимым оценщиком.

Заемщик сразу становится собственником квартиры, но сама квартира передается в залог Банку до полной выплаты кредита. Расчет с продавцом квартиры осуществляется следующим образом: первоначальный взнос заемщика (от 30 % стоимости жилья) продавец получает сразу, а средства Банка – только после получения заемщиком свидетельства о праве собственности на данную квартиру.

В связи с тем, что на рынке жилья уже работают различные ипотечные программы, практика оформления квартир в собственность по ипотеке (то есть в залог банку, предоставившему кредит) скорректировала срок регистрации права собственности в учреждении юстиции до 15 дней. Связано это с тем, что продавцы не всегда согласны ждать 30 дней (установленный в законодательстве срок) до получения оставшейся части средств за квартиру (то есть кредит банка).

Рассмотрим порядок получения ипотечного кредита, расчет максимальной суммы кредита, разработанные схемы гашения кредита.

1. Заемщик готовит и передает в кредитное управление Банка документы, необходимые для принятия решения о выдаче кредита.

2. В течение 7 дней документы рассматриваются, и в случае положительного решения сотрудник Банка получает уведомление о том, что Банк готов предоставить ему средства в определенном размере (сумма указывается в уведомлении) на приобретение квартиры. С этим уведомлением сотрудник может обратиться в агентство недвижимости (Банк предлагает на выбор два агентства, имеющие хорошую репутацию на рынке недвижимости и большой выбор квартир). Уведомление действительно в течение двух месяцев, что вполне достаточно для подбора подходящего варианта.

3. Заемщик подбирает вариант жилья, проводит его рыночную оценку (продавец, как показывает практика, обычно не соглашается платить за нее, ведь он может продать квартиру и не ипотечному покупателю) и обращается в Банк за получением кредита.

4. Банк удостоверяется, что рыночная стоимость квартиры не меньше, установленной продавцом, проверяет правоустанавливающие документы на нее и, в случае отсутствия претензий, приступает к подготовке документов для осуществления купли-продажи (кредитный договор, закладная, договор купли-продажи). Эта процедура занимает три-четыре дня.

5. Банк подписывает с заемщиком (своим сотрудником) кредитный договор. Денежные средства зачисляются на депозитный счет заемщика, но снять их заемщик не может. В день совершения сделки Банк перечисляет со счета заемщика на счет продавца всю сумму кредита. В этот день заемщик в присутствии нотариуса, приглашенного Банком, передает от 30 % стоимости квартиры продавцу, нотариус регистрирует кредитный договор, закладную и договор купли-продажи. Затем документы передаются в учреждение юстиции. Продавец может воспользоваться средствами, зачисленными на его депозитный счет, только после регистрации права собственности заемщика на данную квартиру в учреждении юстиции.

Существенным условием ипотечной сделки является то, что заемщик должен иметь не менее 8 – 9 % стоимости квартиры для оплаты дополнительных расходов, связанных с оформлением ИЖК:

– до 6 % от стоимости квартиры – услуги агентства недвижимости;
– 1 % от стоимости квартиры (+ 0,2 тыс. руб.) – услуги нотариуса;
– 1 тыс. руб. – госпошлина за регистрацию собственности;
– 1,5 % от суммы кредита – страхование квартиры в страховой компании (после регистрации права собственности).

Для рассмотрения заявки претендента на получение ипотечного кредита на кредитном комитете ему необходимо представить следующие документы:

– копии паспорта и загранпаспорта – своих и супруги (-га);
– копию свидетельства о браке (или документы о разводе), копии свидетельств о рождении детей;
– справку о заработной плате – своей и супруги (-га) за истекший год и за все истекшие месяцы текущего года по форме 2 – НДФЛ (оформляет бухгалтерия Банка);
– при наличии других доходов – контракты из других организаций и справки о доходах за указанный период;
– копию военного билета;
– копию водительского удостоверения;
– копию трудовой книжки, заверенной работодателем;
– копию страхового свидетельства государственного пенсионного фонда;
– копию свидетельства о постановке на налоговый учет (ИНН);
– копии действующих кредитных договоров (в том числе и из других банков), справку об имеющейся задолженности по данным кредитам;
– документы, подтверждающие наличие собственности (квартира, машина, дача и т.п.), если таковая есть.

При определении максимальной суммы кредита в расчет принимается величина среднемесячных доходов сотрудника за минусом среднемесячных расходов. Среднемесячная величина считается за последние 12 месяцев, то есть за истекшие месяцы текущего года и предшествующие  месяцы предыдущего года.

В среднемесячные доходы включаются заработная плата (по основному месту работы и совместительству – если есть), алименты, дивиденды и пр.

В среднемесячных расходах учитываются: подоходный налог, страховые взносы (пенсионный фонд), алименты, платежи по действующим кредитам, пр.

Расчет величины кредита осуществляется следующим образом:

Определяется платежеспособность заемщика:

P = C ∙ D ∙ T,

где  
Р – платежеспособность,
С – коэффициент платежеспособности;
D – среднемесячные доходы за минусом среднемесячных расходов;
Т – срок погашения кредита (мес.).

Коэффициент платежеспособности равен:

С = 0,3, если D от 10 тыс. руб. до 16 тыс. руб.,
С = 0,35, если D от 16 тыс. руб. до 26 тыс. руб.,
С = 0,45, если D от 26 тыс. руб.

Максимальная сумма кредита составляет :

S = P / (1+ (T+1) ∙ R/ (2 ∙ 12 ∙ 100)),

где 
S – максимальная сумма кредита;
Р – платежеспособность;
R – процентная ставка по кредиту, годовых;
Т – срок погашения (мес.).

Срок кредита каждому конкретному заемщику устанавливается исходя из его возраста, то есть если до наступления пенсионного возраста больше 15 лет, то максимальный срок кредита – 15 лет, если до пенсионного возраста меньше 15 лет, то устанавливается фактический срок до пенсии. Например, если заемщику 35 лет, то максимальный срок кредита – 15 лет, если заемщик – женщина, 44 лет, то максимальный срок – 11 лет.

Если рассчитанной суммы кредита недостаточно для приобретения жилья, то в расчет можно включить до 30 % дохода супруга (-ги).

Заемщику предлагаются две схемы погашения основного долга и процентов (по выбору):

– аннуитетных платежей;
– равномерного погашения долга с полным ежемесячным погашением процентов.

Расчет аннуитета осуществляется следующим образом:

N = S ∙ R / (12 ∙ 100) / (1 – 1 / (1+R / (12 ∙ 100))^T ),

где  
N – аннуитет;
S – максимальная сумма кредита;
R – процентная ставка по кредиту, годовых;
Т – срок погашения в месяцах.

Если заемщик возвращает кредит досрочно, то аннуитет пересчитывается на оставшуюся сумму основного долга.

Доля аннуитета в совокупном доходе обоих супругов не должна превышать 30 %. В противном случае устанавливается меньший коэффициент платежеспособности.

Например, ежемесячный доход заемщика 30 тыс. руб., его супруги (-га) – 10 тыс. руб. Аннуитет на 10 лет составляет 14,745 тыс. руб. В совокупном доходе (40 тыс. руб.) доля аннуитета равна 0,37. В этом случае коэффициент платежеспособности С устанавливается равным 0,35. Аннуитет пересчитывается.

Расчет равномерного погашения долга с полным ежемесячным погашением процентов:

V = S / T + S₁ ∙ R ∙ T₁/ (100 ∙ 365),

где
V – сумма очередного взноса;
S – полная сумма кредита,
T – полный срок кредита (мес.);
S₁ – остаток задолженности на начало месяца;
R – процентная ставка, годовых;
T₁ – количество дней в месяце (принимается равным 30).

Остаток задолженности по кредиту снижается пропорционально на величину S / T, то есть отношения суммы кредита ко всему сроку кредита (в месяцах). Если заемщик возвращает кредит досрочно, то сумма основного долга пересчитывается на оставшийся срок кредита и следующий платеж рассчитывается, исходя из новой суммы.

Например, заемщик ежемесячно гасит 5 тыс. руб. основного долга. Первоначальная сумма кредита была 600 тыс. руб. на 10 лет (120 месяцев). До истечения срока гашения осталось 60 месяцев, сумма задолженности – 300 тыс. руб. Заемщик дополнительно погасил 60 тыс. руб. Тогда из оставшихся 240 тыс. руб. основной задолженности определяется ежемесячное гашение основного долга: 240 тыс. / 60 тыс. = 4 тыс. руб. (то есть S = 240 тыс. руб., Т = 60 мес.). Сумма платежа в следующем месяце будет равна:

V = 240 000 / 60 + 240 000 ∙ 14 ∙ 30/ (100 ∙ 365) = 4000 + 2761,64 = 6761,64 руб.

Рассмотрим пример выдачи и погашения кредита по двум действующим в банке схемам.

Исходная информация:

– чистый доход сотрудника 25 тыс. руб.;
– совокупный семейный доход – 40 тыс. руб.;
– количество членов семьи – 4 чел.;
– срок кредита – 10 лет (120 мес.);
– процентная ставка – 14 % годовых;
– Коэффициент платежеспособности заемщика – 0,35;
– максимальная сумма кредита по расчету – 615 534,9 руб.;
– заемщик приобретает квартиру стоимостью 1000 тыс. руб.;
– сумма выданного кредита составляет 615 тыс. руб.;
– размер собственных средств заемщика  375 тыс. руб.

График расчета платежей по кредиту приведен в табл. 1, 2.

Таблица 1
Расчет ежемесячных платежей по схеме № 1, руб.

Таблица 2
Расчет ежемесячных платежей по схеме № 2, руб.

В первом случае заемщик ежемесячно выплачивает банку по 9548,89 руб., при этом соотношение процентов и основного долга постоянно меняется: доля основного долга увеличивается, а процентов снижается, во втором случае общая сумма платежа постоянно снижается за счет снижения доли процентов, так как доля основного долга неизменна (5125,00 руб.).

Кредитным договором предусмотрена возможность изменения процентной ставки за пользование кредитом в случае изменения ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В нашем примере через 2 года 8 месяцев (20 месяцев) банк снизил процентную ставку до 13 % годовых, с 21-го месяца заемщик уплачивает меньшую сумму: по схеме № 1 размер платежа (аннуитета) снизился до 9228,86 руб.; по схеме № 2 размер платежа по основному долгу не изменился, сумма уплачиваемых процентов снизилась (табл. 3, 4).

Таблица 3
Расчет ежемесячных платежей при снижении процентной ставки по схеме № 1, руб.

Таблица 4
Расчет ежемесячных платежей при снижении процентной ставки по схеме № 2, руб.

Согласно условиям кредитного договора заемщик имеет право на досрочный возврат кредита. Допустим, по истечении 70 месяцев (5 лет 10 мес.) заемщик досрочно погасит часть  ссуды в размере 100 тыс. руб. Это отразится и на размере ежемесячных платежей (табл. 5, 6).

Таблица 5
Расчет ежемесячных платежей при досрочном погашении части ссуды по схеме № 1, руб.

Таблица 6
Расчет ежемесячных платежей при досрочном  погашении части ссудыпо схеме № 2, руб.

При уплате долга по схеме № 1 размер аннуитетного платежа снизится до 6627,97 руб., по схеме № 2 сумма основного долга также снизится до 3125,00 руб., соответственно уменьшатся уплачиваемые заемщиком процентные платежи.

Анализ графиков погашения кредита позволяет сделать вывод о том, что при использовании схемы № 1 заемщик заплатит большую сумму по процентам, чем при использовании схемы № 2. Однако при аннуитетной схеме погашения долга сумма платежа остается неизменной, что позволяет заемщику планировать свои ежемесячные расходы.

Использование различных вариантов возврата основного долга и уплаты процентных платежей дает заемщику возможность выбрать оптимальную для себя схему возврата кредита и выполнения обязательства по кредитному договору.