Л.Ю. Руди
д-р экон. наук, профессор кафедры экономической теории НГУЭУ
Т.А. Тропникова
ст. преподаватель кафедры экономической теории НГУЭУ (Новосибирск)
Решение проблемы обеспечения населения жильем во многом зависит от платежеспособности потребителей, которая в свою очередь определяется динамикой соотношения уровня доходов и цен на жилье. Это соотношение может быть характеризовано как показатель доступности жилья.
В зарубежной и отечественной экономической теории предлагаются разные подходы к выведению его значения.
Так, Национальная ассоциация риэлторов США применяет показатель AI (affordability index) – индекс доступности, который вычесляется следующим образом [1, с. 7]:
AI = (MI x 100%) / Im,
где
MI – средний доход домохозяйства, ден. ед.;
Im – доход, необходимый для получения и обслуживания долгосрочного ипотечного кредита, достаточного для приобретения среднего по стоимости жилья, ден. ед.
Значение показателя, равное 100 %, свидетельствует о доступности жилья при условии его приобретения на средства долгосрочного ипотечного кредита, так как средний доход домохозяйства соответствует доходу, необходимому для получения такого кредита. В Методических комментариях к жилищной статистике американского Бюро переписи указано, что при расчете индекса доступности жилья учитываются условия кредитования со сроком 30 лет и процентными ставками по ипотеке по данным Федерального бюро жилищного финансирования (Federal Housing Finance Board's Monthly Interest Rate Survey) или Департамента жилищного и городского развития (Department of Housing and Urban Development’s).
В исследованиях Института экономики города (штаб-квартира в Вашингтоне) предлагаются методики расчета доступности жилья с учетом доступности ипотечного кредитования или субсидий.
Согласно методике ООН-ХАБИТАТ, индекс доступности жилья определяется количеством лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья, при условии, что все доходы домохозяйства будут направлены на эти цели:
ИД = C/Д,
где
ИД – индекс доступности жилья;
Д – средний доход домохозяйства, состоящего из одного человека, руб./год;
С – средняя стоимость жилья, руб. (площадь квартиры не учитывается).
Это самый простой показатель, рассчитываемый на основе статистической информации о ценах на жилье и доходах населения.
В российских условиях в связи с отсутствием развитого рынка ипотечного кредитования существуют два подхода к определению доступности жилья: коммерческий и социальный.
С.Р. Хачатрян, Е.Ю. Фаерман, Р.Л. Федорова, А.Н. Кириллова полагают необходимым различать понятия коммерческой и социальной доступности жилья, поскольку в основе формирования соответствующего спроса лежат разные концепции удовлетворения жилищных потребностей [3]. Критерием коммерческой доступности, по их мнению, является способность домохозяйства выплатить при оформлении долгосрочного кредита первоначальный взнос (около 30 % от стоимости приобретаемого жилья) и кредитные платежи, которые не должны превышать 35 % совокупного месячного дохода.
О социальной доступности жилья говорят применительно к тем домохозяйствам, у которых из-за низкого уровня доходов возникает несоответствие между принятым минимальным жилищным стандартом проживания и реальными жилищными условиями. Показатели социальной доступности, по мнению С.Р. Хачатряна, характеризуют возможность получения бесплатного или частично платного жилья и могут быть определены процентным соотношением числа очередников, которые получают бесплатное жилье в течение года, и общего числа граждан, стоящих в очереди на получение бесплатного жилья [64].
Учитывая структуру предложения и спроса на коммерческое жилье и наличие категорий граждан, имеющих социальные гарантии на бесплатное жилье, индекс доступности, являющийся количественной характеристикой доступности (в векторной или скалярной форме), определяется как отношение платежеспособного спроса к предложению на рынке жилья или как вектор, состоящий из двух (коммерческого и социального) множеств компонентов. На основе этой векторной величины С.Р. Хачатрян предлагает вывести обобщенный индекс доступности, который можно было бы рассматривать в качестве критерия достижения целей жилищной политики, и считает, что как социально-экономическая категория доступность является многомерной характеристикой социально-экономических, демографических и поведенческих взаимосвязей, текущего уровня благосостояния населения, параметров бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда.
В Федеральной целевой программе «Жилище», положенной в основу жилищной политики Правительства Российской Федерации, для расчета доступности жилья используется методика ООН-ХАБИТАТ [5]. Но в отличие от нее принимается, что домохозяйство состоит из трех человек, а площадь необходимой квартиры составляет 54 м2.
С учетом этого формула индекса доступности примет вид:
Ид = (СМ х 54) / (ДСД х 3 х 12),
где
СМ – стоимость 1 м2 жилья, руб.;
ДСД – среднедушевой ежемесячный доход, руб.;
54 – площадь условной квартиры, м2;
3 – число членов домохозяйства, чел.;
12 – количество месяцев в году.
Рассчитаем индекс доступности жилья по данной методике по первичному и вторичному рынкам жилья Новосибирской области (НСО) за 1996 – 2005 гг., используя статистическую информацию о динамике среднедушевого денежного дохода и стоимости квадратного метра жилья [6; 7].
Динамика изменения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках жилья в Новосибирской области
Результаты расчетов, представленные на рисунке, показали, что минимальное значение (5,5 года на первичном и 5,2 года на вторичном рынке) было достигнуто в 1997 г., а максимальное (11,9 года по первичному и 9,5 года по вторичному рынку) – в 1999 г. Причиной резкого роста индекса доступности в 1999 г. послужило значительное удорожание жилья на первичном рынке, что в свою очередь явилось реакцией на кризис 1998 г. В последующие годы наблюдаются незначительные колебания индекса доступности, составившие к 2005 г. 6,7 года по первичному и 6,1 года по вторичному рынку жилья.
Сравнение динамики индексов доступности жилья, цен на него и среднедушевых доходов населения показало, что максимальные значения индексов цен на жилье и среднемесячных доходов также приходятся на 1999 г.
Очевидно, что если бы условная среднестатистическая семья в НСО в 2005 г. все свои доходы направила на приобретение нового жилья на первичном рынке, то она смогла бы купить около одной шестой нужной квартиры. Это вдвое превышает стандарт показателя доступности, установленный Федеральной целевой программой «Жилище» [5].
Недостаток рассмотренной выше методики расчета индекса доступности – неучет потребительских расходов населения хотя бы на уровне прожиточного минимума. Если предположить, что стремление человека приобрести новое жилье столь велико, что он готов во всех своих потребностях укладываться в прожиточный минимум, формула для расчета примет вид:
Им = (См х 54) / [(Дсд - Пmin) х 12 х 3],
где
Пmin – величина прожиточного минимума.
Результаты расчета, учитывающие уже не два, а три параметра (цены на жилье, доходы населения и величина прожиточного минимума), дают иное представление о доступности жилья в НСО. В 2005 г. этот показатель равен 12,1 года на вторичном и 13,4 года на первичном рынке, что почти вдвое выше, чем в расчетах по методике ООН-ХАБИТАТ. Однако данная методика не учитывает значительную дифференциацию населения по уровню дохода и, следовательно, индекс доступности жилья по доходным группам, будет варьировать (табл. 1).
Таблица 1
Распределение населения НСО по размеру среднедушевого денежного дохода за 2004 г.*
Среднедушевой денежный помесячный доход (от – до), руб. | Численность населения, тыс. чел. | Доля, % |
300,0 | 0,3 | 0,01 |
300,1 – 450,0 | 2,3 | 0,09 |
450,1 – 600,0 | 7,2 | 0,27 |
600,1 – 750,0 | 14,8 | 0,55 |
750,1 – 900,0 | 24,0 | 0,90 |
900,1 – 1050,0 | 33,7 | 1,26 |
1050,1 – 1200,0 | 43,1 | 1,61 |
1200,1 – 1350,0 | 51,6 | 1,93 |
1350,1 – 1500,0 | 58,8 | 2,20 |
1500,1 – 1650,0 | 64,8 | 2,42 |
1650,1 – 1800,0 | 69,5 | 2,60 |
1800,1 – 1950,0 | 72,9 | 2,73 |
1950,1 – 2100,0 | 75,3 | 2,82 |
2100,1 – 2250,0 | 76,7 | 2,87 |
2250,1 – 2400,0 | 77,2 | 2,89 |
2400,1 – 2550,0 | 77,1 | 2,88 |
2550,1 – 2700,0 | 76,4 | 2,86 |
2700,0 – 2850,0 | 75,4 | 2,82 |
2850,1 – 3000,0 | 73,7 | 2,76 |
3000,1 – 3250,0 | 118,7 | 4,44 |
3250,1 – 3500,0 | 112,8 | 4,22 |
3500,1 – 4000,0 | 206,2 | 7,71 |
4000,1 – 4500,0 | 179,8 | 6,73 |
4500,1 – 5000,0 | 154,8 | 5,79 |
5000,1 – 6000,0 | 244,9 | 9,16 |
6000,1 – 7000,0 | 177,0 | 6,62 |
7000,1 – 8000,0 | 127,8 | 4,78 |
8000,1 – 9000,0 | 92,8 | 3,47 |
9000,1 – 10000,0 | 67,9 | 2,54 |
Свыше 10000,0 | 215,5 | 8,06 |
________________
* По: [7, с. 13].
Методика расчета индекса доступности с учетом уровня доходов сразу отсеивает целый слой населения области, чей доход не достигает прожиточного минимума, то есть эти люди никогда не смогут приобрести квартиру и улучшить свои жилищные условия. Таких в НСО оказалось 26,7 %, или 713 тыс. чел. Только для группы с доходом более 9 тыс. руб. / чел. индекс доступности приближен к значению показателя, установленному Федеральной целевой программой «Жилище», и составляет 3,4 года.
Поскольку домохозяйства могут накапливать лишь часть своего дохода, остающуюся после конечного потребления, рассчитаем индекс доступности жилья, предположив, что норма сбережения одинакова для всех доходных групп населения, то есть не изменяется по мере роста дохода. Для жителей НСО постоянная норма сбережений равна 11,2 % [6, с. 87]. В этом случае формула расчета индекса доступности жилья примет вид:
Ид = (См х 54) / [(Дсд х 3 х 12) х 0,112]
Таким образом, при среднедушевом доходе 5 тыс. руб./чел. в месяц сбережения составят всего 560 руб. в месяц, а индекс доступности будет равен 55 годам. У высокодоходной группы со среднедушевым доходом в 10 тыс. руб. сбережения составят 1,12 тыс. руб. в месяц, а индекс доступности – 27 лет. Совершенно очевидно, что при таком подходе к расчету доступности ни одна из доходных групп не сможет накопить необходимую сумму для приобретения жилья в обозримом будущем (хотя бы до 20 лет).
Если произвести расчет индекса доступности жилья по социальному стандарту площади жилого помещения (Постановление Правительства РФ от 29.08.03 г. № 541) для условного домохозяйства, состоящего из одного человека, копящего на покупку некой условной квартиры площадью 18 м2, с учетом величины прожиточного минимума, то формула для расчета будет такой:
Ид = (См х 18) / [(Дсд - Пmin) х 12].
Из расчетов также были удалены слои населения со среднедушевым ежемесячным доходом ниже прожиточного минимума. Получается, что, например, за пять лет смогут улучшить свои жилищные условия только те, чей среднедушевой доход более 8 тыс. руб. в месяц. В НСО в 2004 г. доля населения с таким уровнем дохода составляла лишь 14,07 %.
Расчет индекса доступности жилья для различных доходных групп позволяет разделить население области на группы по степени доступности жилья и возможности его приобретения или аренды.
Таблица 2
Распределение населения НСО по уровню дохода и возможностям строительства и приобретения жилья в 2004 г.
Уровень доходов населения, руб./чел. в мес. | Индекс доступности жилья при постоянной норме сбережений, лет | Возможности приобретения или использования жилья | Доля от общей численности населения, % |
Менее 3500 | Более 30 | Использование жилья на условиях социального найма. Возможности строительства, приобретения или коммерческой аренды отсутствуют | 45,13 |
3500 – 4500 | 28 – 55 | Использование жилья на условиях коммерческого найма. Возможности строительства, приобретения жилья отсутствуют | 14,44 |
4500 – 9000 | 28 – 5 | Строительство или покупка жилья при условии финансовой поддержки (долгосрочные кредиты, субсидии, жилищные сертификаты) | 29,82 |
Более 9000 | До 5 | Строительство или покупка жилья на собственные средства | 10,6 |
Как видно из табл. 2, показатели доступности жилья для различных групп населения НСО значительно отличаются.
Недостатком данной методики является привязка к социальному стандарту площади квартиры, минимуму потребительских расходов и составу домохозяйств (включена только семья из одиноко проживающих людей).
В рассмотренных выше методиках расчета индекса доступности не принимается во внимание продолжительность периода накопления части средств, остающихся после текущего потребления домохозяйства, и наличие жилья у потенциальных покупателей (инвесторов). Устранить этот недостаток возможно, используя методику Д.К. Празукина и Т.Ю. Овсянниковой на основе: 1) показателя продолжительности периода накопления суммы денежных средств, остающихся после текущего потребления с учетом сложившийся структуры расходов домохозяйств, и при условии инвестирования накапливаемых средств в доходные активы и 2) имеющегося жилья [8].
1. Для расчета количества лет, необходимых для накопления средств на приобретение жилья на первичном рынке с учетом инвестирования части дохода на накопительном этапе в доходные активы, то расчетная формула будет такой:
Т = ln [(См х S) х I / {(Дсд - Пmin) х 3 х 12 + 1}] / ln (I + 1),
где
Пmin – прожиточный минимум;
СМ – стоимость 1 м2 жилья, руб.;
i – годовая доходность финансовых активов 10,2 % [по: 10, с. 93], десятичное выражение – 0,102;
S – средняя площадь соответствующих категорий жилья, м2.
При этом однокомнатная квартира = 30 м2, двухкомнатная = 45 м2, трехкомнатная = 60 м2, четырехкомнатная = 75 м2.
2. Если учесть, что семья располагает жильем, которое можно продать для частичного возмещения стоимости приобретаемого жилья, то предыдущая формула примет вид:
Т = ln [(См х S - Св х S) х I / {(Дсд - Пmin) х 3 х 12 + 1}] / ln (I + 1),
где
СВ – стоимость 1 м2 вторичного жилья, находящегося в собственности домохозяйства, руб. Купить готовый диплом о высшем образовании https://new-diplomxx.com/kupit-diplom-vuz , Новый диплом Москва!
Расчет выполнен исходя из средних размеров соответствующей категории жилья при средних ценах 1 м2 жилья на первичном и вторичном рынках, сложившихся в 2005 г.: соответственно, 26 595 руб. и 24 080 руб. [10, с. 1]. В данных расчетах рассматривалась среднестатистическая семья из трех человек со среднедушевым доходом 5928 руб. в месяц. Результаты расчета периода накопления средств для приобретения жилья при различных условиях накопления приведены в табл. 3.
Таблица 3
Расчет срока накопления средств на приобретение жилья для населения НСО, лет
Приобретаемая квартира | На первичном рынке | На вторичном рынке |
Однокомнатная | 7,4 | 6,7 |
Двухкомнатная | 11,1 | 10,1 |
Трехкомнатная | 14,8 | 13,4 |
Четырехкомнатная | 18,6 | 16,8 |
Условная, площадью 54 м2 | 13,4 | 12,1 |
С учетом инвестирования средств на накопительном этапе (при доходности активов 10,2 %) | ||
Однокомнатная | 5,8 | 5,4 |
Двухкомнатная | 7,8 | 7,3 |
Трехкомнатная | 9,5 | 8,9 |
Четырехкомнатная | 10,9 | 10,3 |
Условная, площадью 54 м2 | 8,9 | 8,3 |
10,2 % | ||
С учетом инвестирования средств на накопительном этапе в доходные активы и продажи имеющегося жилья | ||
При наличии однокомнатной квартиры | ||
Двухкомнатная | 3,8 | 3,0 |
Трехкомнатная | 6,2 | 5,4 |
Четырехкомнатная | 8,2 | 7,3 |
Условная, площадью 54 м2 | 5,3 | 4,5 |
При наличии двухкомнатной квартиры | ||
Трехкомнатная | 4,1 | 3,0 |
Четырехкомнатная | 6,4 | 5,4 |
Условная, площадью 54 м2 | 3,0 | 1,9 |
При наличии трехкомнатной квартиры | ||
Четырехкомнатная | 4,3 | 3,0 |
Данная методика дает более ясную картину доступности жилья, однако не учитывает ежегодного и значительного его подорожания и сумм начальных сбережений домохозяйств. Если на момент времени, принятый в качестве начального, домохозяйство имело какие-то сбережения, которые были вложены в доходные активы, то за период накопления полной суммы средств на приобретение жилья сумма начальных сбережений также возрастет. Эти моменты учтены в усовершенствованной методике Д.К. Празукина, Т.Ю. Овсянниковой, Э. Элленна и Э. Ворзала [9].
Тогда соответствующая формула примет вид:
С х (1+j) Т = R x (1+i)T x [A(1+i)T + R x (1+i)T x {((1+z)/ (1 + i))T - 1}/{((1+z)/ (1 + i)) - 1}]
где
R – сумма денежных средств, ежегодно вкладываемых семьей в доходные финансовые активы, руб.;
i – годовая доходность финансовых активов (десятичное выражение);
С – стоимость жилья на начальный момент времени, руб.;
j – уровень роста цен на рынке жилья в год (десятичное выражение);
А – сумма первоначальных сбережений, руб;
z – динамика среднедушевых годовых доходов (десятичное выражение).
Расчет для НСО производился с учетом того, что первый взнос был сделан в 2005 г. и составил 107 496 руб. (среднедушевой доход минус прожиточный минимум для трех человек условной семьи в год), среднедушевой доход растет на 29 % в год, доходность активов составляет 10,2 % в год, первичное жилье дорожает на 26 % в год, начальные сбережения равны нулю.
Как показали расчеты, для накопления на однокомнатную квартиру среднестатистической семье нужно более 15 лет, на двухкомнатную – более 28, на трехкомнатную – более 40, на четырехкомнатную – более 49 лет.
Рассмотренные методики расчета индекса доступности жилья и полученные по ним результаты для НСО сведены в табл. 4.
Таблица 4
Расчет индекса доступности жилья для НСО по представленным методикам*
Методика | Расчетная формула | Количество лет, необходимое для приобретения жилья | |
На первичном рынке | На вторичном рынке | ||
ООН-ХАБИТАТ / ФЦП «Жилище» | Ид = (СМ х 54) / (ДСД х 3 х 12) | 6,7 | 6,1 |
Учитывающая величину прожиточного минимума | Им = (См х 54) / [(Дсд - Пmin) х 12 х 3] | 13,4 | 12,1 |
Т.Ю. Овсянниковой и Д.К. Празукина с учетом инвестирования средств в доходные финансовые активы | Т = ln [(См хS) х I / {(Дсд - Пmin) х 3 х 12 + 1}] / ln (I + 1) | 8,9 | 8,3 |
Т.Ю. Овсянниковой и Д.К. Празукина с учетом имеющегося жилья (одно-, двухкомнатная квартира) | Т = ln [(См х S - Св х S) х I / {(Дсд - Пmin) х 3 х 12 + 1}] / ln (I + 1) | 5,3/3,0 | 4,5/1,9 |
Т.Ю. Овсянниковой, Д.К. Празукина, Э. Элленна, Э. Ворзала с учетом удорожания жилья и наличия первоначальных сбережений | С х (1+j) Т = R x (1+i)T x [A(1+i)T + R x (1+i)T x {((1+z)/ (1 + i))T - 1}/{((1+z)/ (1 + i)) - 1}] | 35 | 32 |
__________________
* Все расчеты производились по данным 2005 г. и для условной квартиры площадью 54 м2.
Показатели роста среднедушевых доходов и удорожания жилья брались как их средние значения за последние три года.
Охарактеризуем рассматриваемые методики.
Методики ООН-ХАБИТАТ и ФЦП «Жилище» не учитывают потребительские расходы домохозяйств, изменение цен на жилье, способ хранения сбережений и динамику доходов населения. Получаемые данные субъективны и неточны, но просты в расчетах. С их помощью можно оценивать общие тенденции и проводить межрегиональные и межстрановые сравнения.
Относительно методики, учитывающей величину прожиточного минимума (так что значение индекса доступности вырастает в два раза), можно говорить о повышении объективности расчетов, что не лишает данную методику всех остальных недостатков предыдущей методики.
Методика Т.Ю. Овсянниковой, Д.К. Празукина, Э. Элленна, Э. Ворзала наряду с потребительскими расходами домохозяйств учитывает способ хранения сбережений (под определенный процент годовых), наличие в собственности готового жилья, рост цен на жилье, что позволяет достаточно объективно оценить доступность жилья. Значения индекса доступности, полученные данным способом, – самые высокие в таблице: это является следствием добавления в алгоритм расчета элемента ежегодного удорожания жилья, без которого нельзя говорить о корректности выводов.
Результаты, полученные по всем рассмотренным методикам, субъективны в силу условности используемой в расчетах среднестатистической семьи и привязки к усредненным нормативным показателям.
Расчеты выполнены на основе официальных статистических данных об уровне доходов населения и ценах на рынке жилья, так что значительная часть доходов и стоимость сделок, находящихся в теневом секторе экономики, не учтена.
Таким образом, в Новосибирской области индекс доступности, рассчитанный по разным методикам и характеризующий количество лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья, различается от 6,7 до 35 лет на первичном и от 6,1 до 32 лет на вторичном рынке жилья и превышает по значению показатель доступности, установленный Федеральной целевой программой «Жилище», от 2 до 10 раз.
Полученные значения данного показателя свидетельствуют о том, что одним из реальных способов приобретения жилья населением области может стать ипотечное кредитование.
Литература
1. The Dictionary of Real Estate Appraisal. 3rd ed. Chicago: Appraisal Institute. 1993. 527 p.
2. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных кредитов. М.: Институт экономики города, 2004. 213 с.
3. Хачатрян С.Р., Фаерман Е.Ю., Федорова Р.Л., Кириллова А.Н. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г.Москвы) // Аудит и финансовый анализ. 2000. № 4. С. 112 – 135.
4. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения // Аудит и финансовый анализ. 2001. № 3. С. 95 – 105.
5. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 гг.: Утв. Постановлением Правительства РФ от 17.09.01 г. № 675.
6. Уровень жизни населения Новосибирской области за 1996 – 2000 гг.: Стат. сб. / Новосибирск. обл. комитет гос. статистики. Новосибирск, 2001.
7. Уровень жизни населения Новосибирской области за 2000 – 2004 гг.: Стат. сб. / Новосибирск. обл. комитет гос. статистики. Новосибирск, 2005.
8. Овсянникова Т.Ю., Празукин Д.К. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья // Вопросы экономики. 2001. № 5. С. 107 – 112.
9. Allen at al. Prospects for the Development of Residential Housing Market in Russia // Journal of Real Estate Literatura. 2004. Vol. 12, № 3. P. 363 – 374.
10. Социально-экономическое положение Новосибирской области: Стат. сб. / Новосибирск. обл. комитет гос. статистики. Новосибирск, 2005.
