Оценка показателей эффективности ипотечного банковского кредитования*

В.М. Оселедец
доцент кафедры финансов и кредита СИФБД

Одним* из важнейших факторов, оказывающих влияние на эффективность ипотечного кредитования, являются уровни рисков.

Наибольший интерес в связи с ипотечным кредитованием представляют риск процентной ставки, кредитный риск, риск ликвидности и риск концентрации залога.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за структурой и качеством кредитного портфеля.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:
– контроль за качеством предоставляемых кредитов;
– распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;
– создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;
– своевременное выявление проблемных кредитов и разработка плана мероприятий по работе с ними;
– реализация программ по возврату кредитов и др.

Самая главная проблема банков на сегодняшний день заключается в том, чтобы кредиты были возвращены своевременно и в полном объеме; кроме того, выплаты за кредит должны быть, как минимум, адекватными затратам банка-кредитора и обеспечивать ему прибыль.

Для кредитного портфеля ипотечные кредиты несут в себе минимальный риск, поскольку обеспечены залогом недвижимости, но прогнозировать уровень риска на весь период кредитного договора достаточно сложно. Кроме того, доходность по ипотечным кредитам относительно невысока.
Расчет эффективной годовой процентной ставки по ипотечным кредитам показывает, что ставка совсем не низкая – 17,2 % (при ставке рефинансирования Банка России в 11,5 %), но в связи с длительным сроком погашения и при этих ставках ипотечные кредиты остаются все же менее привлекательными для банков, чем краткосрочные потребительские кредиты. С целью максимальной диверсификации активов и поиска новых направлений для развития своего бизнеса банки определяют для себя оптимальный уровень ипотечных кредитов в кредитном портфеле.
Некоторые специалисты полагают, что со временем неплатежи по ипотечным кредитам резко возрастут. Однако, учитывая динамику цен на жилье, а также отсутствие других надежных и доступных населению инструментов инвестирования, сложно делать решительные прогнозы.

Риск процентной ставки выражается в том, что банковская прибыль формируется в основном за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.).

Ставка рефинансирования Банка России снижается (минус 1 – 2 % в год), что является ориентиром для снижения как ставок по привлеченным ресурсам, так и ставок размещения. Поэтому в целях управления процентным риском банки отслеживают общие экономические тенденции в стране, устанавливая плавающую ставку для заемщиков (которая в целом привязана к динамике ставки рефинансирования).

Проанализируем работу с ипотечными кредитами в одном из коммерческих банков г. Новосибирска. Управление риском ликвидности в Банке включает ряд финансовых операций. Во-первых, осуществляется детальный расчет потоков наличности для определения возможной потребности в наличных средствах. Во-вторых, разработана стратегия мобилизации наличных средств с определением их источников и затрат. В принципе, для регионального банка система источников не столь обширна, как у крупных московских банков (вклады, депозиты, межбанковские кредиты и др.). Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость ресурсов и риск ликвидности активов.

Риск концентрации залога для банка заключается в том, что есть заемщики (предприятия, индивидуальные предприниматели), которые в качестве обеспечения по ссудам предоставляют в залог недвижимость (жилую, коммерческую), так что доля концентрации недвижимости в обеспечении кредитов может быть очень высокой. Пока растут цены на недвижимость – это не опасно для банка-кредитора, но в какие сроки и по какой цене банк сможет реализовать такой залог в кризисной ситуации?

Анализ риска концентрации залога (недвижимости) банк проводит ежемесячно при пересмотре категорий качества ссудной задолженности, ставок резервов по кредитам, сроков кредитов (табл. 1). В представленной структуре залога недвижимость занимает существенную долю – 45,3 %. Большая часть недвижимости находится в залоге у банка на срок от 181 дней до 1 года и от 1 года до 3 лет.

Кредиты сроком до 90 дней и от 91 дня до 180 дней, обеспеченные залогом недвижимости, представляют собой остаток текущей ссудной задолженности (то есть изначально кредиты были выданы на более длительные сроки).

Недвижимость в залог предоставляют, как правило, коммерческие предприятия, индивидуальные предприниматели и малый бизнес, а также ипотечные заемщики (в последнем случае залог приобретаемой недвижимости – необходимое условие выдачи кредита).

Сам банк, не имея долгосрочной практики кредитования под залог оборудования и различных товаров, кроме недвижимости и транспорта, предпочитает кредитовать под залог общеизвестных инструментов, динамику цен на которые легко отслеживать и методы оценки которых идентичны по рынку (независимо от оценщика).

Динамика доли недвижимости в залоге в зависимости от срока кредита на 01.01.06 г. имеет следующий вид:

Как правило, представленная структура кредитного портфеля (обеспеченного залогом недвижимости) очень подвижна, поэтому такие данные в банке анализируются ежемесячно и для наглядности отображаются графически.

По сложившейся практике банк требует обязательного страхования недвижимости в свою пользу, что в какой-то степени снижает кредитный риск (в данной ситуации – и риск концентрации). При этом банк проводит оценку финансового состояния страховой компании, ориентируясь только на компании с хорошим финансовым состоянием и репутацией надежного страховщика.

Для снижения рисков, связанных с большой концентрацией недвижимости в залоге, банк пользуется собственной системой анализа рисков концентрации, позволяющей отслеживать рыночные изменения цен на залоговые инструменты. В частности, по недвижимости в банке разработана система методик, учитывающих как рыночную динамику, так и собственные внутренние процессы:
– методика оценки рыночных темпов роста стоимости недвижимости;
– методика прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал;
– методика расчета коэффициента стабильности дохода, основанную на предыдущих двух методиках.

Оценки рыночных темпов роста недвижимости для внутреннего использования в банке основывается на квартальном анализе динамики цен в разрезе видов жилой и нежилой недвижимости (элитное жилье, жилье улучшенной планировки, типовое жилье, жилье низкого качества, нежилая недвижимость по видам).

Динамика квартальных цен рассчитывается на основании статистических данных, предоставляемых Федеральной службой государственной статистики по региону (в данном случае – по Новосибирской области).

Учитывая, что статистическая информация поступает с опозданием, показатели рассчитываются на основе исторических данных. При появлении «свежей» информации исторические данные обновляются и на новый период закладывается уточненная величина.

Основным принципом построения рассматриваемой методики является расчет показателей по кварталам, то есть предполагается (и это подтверждено данными статистики), что цены на жилье по кварталам года растут в разной степени. Для расчета показателей в Банке используется табличный аппарат.

При расчете темпов роста цен используются принимаются данные трех последних лет, предшествующих дате оценки. В течение трех лет поквартально выбираются темпы роста цен на недвижимость (в том числе и нежилую) в разрезе видов недвижимости (табл. 2).

Определяется средний темп роста цен по кварталам и по видам недвижимости. Например, складываются темпы роста цен за первый квартал каждого из трех лет и находится их средняя арифметическая. Далее определяются среднегодовые темпы роста: складываются поквартальные темпы роста в течение определенного года и находится средняя арифметическая. Среднегодовой темп роста за три года рассчитывается из среднегодовых темпов роста по годам (по аналогии – находится их средняя арифметическая).

При сравнении темпа роста цен за соответствующий квартал в течение последних трех лет и среднегодового темпа за три года выбирается наименьшая величина, которая необходима для расчета риска концентрации. Полученная величина (по видам недвижимости) включается в расчет оценки стоимости залога (табл. 3).

Усреднение темпов роста и выбор наименьшей величины способствует тому, что банк определяет для себя минимальный темп роста цены на залог, соответственно, получает наибольший риск.

В табл. 3 представлены результаты рекомендуемой автором методики прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал (например, второй).

Банк принимает в залог недвижимость разного вида: от жилья низкого качества до элитного и нежилой недвижимости. В структуре его портфеля наибольшую долю занимает жилье улучшенной планировки (33,3 %), нежилая недвижимость (27,3 %) и типовое жилье (27,2 %). При этом максимальный темп роста цен на недвижимость на ближайший квартал прогнозируется на жилье низкого качества (в 1,065 раз), а наименьший – на элитное жилье, стоимость которого и так достаточно высока (см. табл. 3).

Если на начало отчетного квартала степень обеспеченности кредитов залогом недвижимости составляла 141,1% (отношение стоимости недвижимости к объему кредитов, обеспеченных залогом, в процентах), то с учетом прогнозируемого роста цен на недвижимость, обеспеченность кредитов залогом недвижимости увеличится до 147,8 %.

Так как цены на недвижимость постоянно растут, банку необходимо ежеквартально оценивать стоимость залога (недвижимости) и на основе полученных результатов (путем перемножения темпов роста) прогнозировать его стоимость. Учитывая темпы изменения цен на недвижимость (ее различные виды) по шагам, можно получить довольно достоверную картину.

Поквартальный мониторинг очень важен: чем раньше будет выявлена отрицательная динамика цен на недвижимость (это вполне возможно), тем раньше банк сможет принять необходимые меры по изменению структуры общего портфеля залогов и т.д.

В табл. 4 приводится прогнозный расчет стоимости недвижимости на третий квартал и показано, что темпы роста цен на недвижимость в разрезе ее видов больше единицы, то есть стоимость недвижимости растет (общая динамика не поменялась с учетом корректировки темпов роста).

Наибольший рост демонстрируют цены на типовое жилье и нежилую недвижимость (коммерческие и производственные площади) – в 1,173 и 1,176 раз соответственно.

Степень обеспеченности кредитов залогом недвижимости фактически возросла больше, чем по данным табл. 3 (без учета корректировок темпов роста цен на недвижимость), и составила 161,1 % против 147,8 % согласно прогнозу до корректировки.

Столь существенная разница объясняется тем, что в отличие от жилья низкого качества (темпы роста цен по нему, согласно табл. 3, были наибольшими), доля которого составляет лишь 3,6 % в рассматриваемом портфеле залогов, доли типового жилья и нежилой недвижимости весьма существенны, соответственно, значительный рост цен по этим видам недвижимости увеличивает степень обеспеченности кредитов банка.

На базе двух рассмотренных выше методик (оценки рыночных темпов роста стоимости недвижимости и прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог) строится методика расчета коэффициента стабильности дохода.

Коэффициент стабильности дохода облегчает стратегическое планирование развития кредитных продуктов в зависимости от рыночных условий. Другими словами, данный коэффициент позволяет делать прогнозы о том, как долго банк сможет получать стабильный доход по каждому конкретному виду кредитования.

При определении коэффициента стабильности дохода полагаем, что:
– для ипотечных кредитов в силу длительности их срока доход может быть достаточно стабильным (возникновение просроченной задолженности и проблем по таким кредитам будет нивелироваться ростом цен на недвижимость, инфляцией и т.д.);
– коэффициент стабильности позволяет банку с высокой вероятностью оценить стабильность доходов, получаемых от ипотечного кредитования, в периоде до трех лет (в более длительном периоде сложнее оценить динамику цен на недвижимость, уровень процентных ставок и др.).

Коэффициент рассчитывается сроком на три года (допускается, что в течение этого срока заемщики ипотечного кредита рассчитаются с долгами и сделают ремонт в приобретенной квартире).

В расчет включается коэффициент досрочного гашения, который отражает склонность заемщиков к досрочному гашению ипотечного кредита.
Прочими параметрами, участвующими в расчетах, являются динамика цен на недвижимость, конкурентные ставки по ипотечным кредитам, динамика роста портфеля ипотечных кредитов по сумме и количеству.

Расчет коэффициента стабильности дохода осуществляется на основе следующего алгоритма:
1) производится расчет коэффициента досрочного гашения;
2) осуществляется корректировка срока кредитного договора на коэффициент досрочного гашения (определяется количество месяцев, на которые можно сократить срок кредита путем внесения досрочных платежей, связанных исключительно с рыночными факторами, при этом не учитываются потенциальные возможности заемщиков по смене места работы и т.д.);
3) полученная после корректировки срока кредитного договора на коэффициент досрочного гашения величина корректируется на темп роста ипотечного портфеля (с учетом рыночных конкурентных ставок по ипотечным кредитам);
4) проверяется критерий: темп роста портфеля должен превышать или, как минимум, быть равным темпу досрочного гашения (в целом по портфелю считается в автоматизированной внутрибанковской системе как средневзвешенная величина по всем кредитам); если критерий не выполняется, тогда величина, полученная согласно п. 3 данного алгоритма, корректируется на величину отставания темпов роста кредитного портфеля от темпов погашения.

Коэффициент досрочного гашения (табл. 5) рассчитывается так:
– определяется темп роста среднедушевых доходов за год (%) исходя из разности величины среднедушевых доходов на конец и начало отчетного периода (по данным Федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области, Бюллетеня банковской статистики по Новосибирской области, подготавливаемого ГУ ЦБ РФ по Новосибирской области, официальных периодических изданий и др.);
– рассчитывается среднегодовой темп роста доходов за три последних года (как средняя арифметическая);
– учитывается годовой темп инфляции (%);
– определяется средний уровень ежемесячных доходов заемщиков банка, руб.;
– определяется аннуитет (из расчета гашения кредита заемщиком в объеме не более 35 % от своих ежемесячных доходов);
– рассчитывается сумма возможных досрочных платежей (определяется тарифной политикой банка);
– расчетным путем определяется ежемесячный прирост реального дохода (интерес представляет прирост в реальном выражении аннуитета, поскольку изначально в систему заложено, что заемщик ежемесячно может гасить сумму, не превышающую треть его доходов);
– расчетным путем определяется количество месяцев, необходимых заемщику для того, чтобы за счет роста реального дохода накопить сумму, достаточную для досрочного погашения. Количество месяцев определяется как отношение суммы досрочного гашения к ежемесячному приросту дохода;
– расчетным путем определяется прогнозное максимальное количество возможных досрочных гашений (как отношение срока кредитного договора к предыдущему показателю);
– определяется общая сумма возможного досрочного гашения в течение всего срока договора (как произведение количества досрочных гашений и их суммы);
– рассчитывается срок, на который можно уменьшить срок кредитного договора (как отношение общей суммы досрочных гашений к величине аннуитета, поскольку аннуитет уплачивается ежемесячно);
– рассчитывается коэффициент досрочного гашения (как отношение срока, на который уменьшился основной срок кредитного договора, к основному сроку кредитного договора, в процентах).

На основании данных, представленных в табл. 5, рассчитывается коэффициент досрочного гашения:
– на 2002 г.: 20,8:180 = 0,116;
– на 2003 г.: 32,9:180 = 0,183;
– на 2004 г.: 33,2:180 = 0,184.

Таким образом, при снижении темпов инфляции вполне реально сократить срок кредита почти на пятую часть. Другими словами, банк может планировать стабильность доходов в течение 3/4 срока кредитования (конечно, за исключением случаев, когда доходы заемщика в течение срока кредитования растут за счет внутренних источников или резервов – получение дополнительных доходов за счет наследства, карьерного роста и др.).

Банк, желая поддерживать доходность по ипотечному кредиту как можно дольше, ставит ограничения на досрочное гашение. В табл. 5 показано, что при требовании банка в случае досрочного гашения вносить не менее 5 % от суммы кредита заемщику необходимо как минимум 34 месяца (почти 3 года) для накопления суммы досрочного платежа. При этом в целом за весь срок действия кредитного договора при условии роста доходов заемщика не за счет внутренних источников максимально возможное количество досрочных гашений составит 5 ед., то есть не более 5 раз в течение срока действия кредитного договора заемщик сможет вносить платежи в досрочное погашение ипотечного кредита. Срок кредита при этом может уменьшиться на 33 месяца – до 147 месяцев (из 180, согласно кредитному договору).

При значительном снижении темпов инфляции (как прогнозируют аналитики) сроки кредитов могут сократиться еще больше (табл. 6).

Таблица 6

Параметры досрочного гашения ипотечного кредита

Далее, следуя установленному алгоритму, берется показатель роста портфеля и проверяется критерий: темп роста портфеля должен превышать или как минимум, быть равным темпу досрочного гашения (в целом по портфелю). Учитывая, что темп досрочного гашения в целом по портфелю не превосходит 1 – 3 % (на сегодня такова статистика по ипотечному кредитованию населения), то, как правило, критерий выполняется.

Снижение темпов инфляции (как показано в табл. 6) увеличивает ежемесячный прирост реального дохода с 1053,9 руб. (табл. 5, 2004 г.) до 1510,9 руб. (2004 г.). А рост доходов, в свою очередь, способствует более быстрому накоплению денежных средств: срок, необходимый для накопления суммы досрочного платежа, уменьшается с 34 до 24 месяцев; соответственно, увеличивается возможное максимальное количество досрочных гашений (с 5 до 7 ед.). Все это приводит к увеличению периода, на который можно сократить срок кредита за счет досрочных гашений, с 33 до 47 месяцев. Срок кредита при этом составит: 180 – 47 = 133 месяца (против 147 месяцев в первом случае).

При демонстрации примера (см. табл. 5, 6) выбран срок в 180 месяцев (15 лет); при увеличении срока кредитования до 30 лет снижение уровня инфляции может привести к существенному сокращению срока кредита (соответственно, и сокращению периода получения стабильного дохода для банка).

По данным табл. 5 (за 2004 г.), коэффициент стабильности дохода составляет (180 – 33,2) / 180 = 0,816. Другими словами, с вероятностью 81,6 % можно говорить, что банк зафиксировал свой доход (по конкретному кредиту) на 180 месяцев, или банк получит доход за 147 месяцев.

Аналогично, по данным табл. 6 (2004 г.), коэффициент стабильности дохода составит (180 –47,6) / 180 = = 0,736. То есть с вероятностью 73,6 % можно говорить, что банк зафиксировал свой доход (по конкретному кредиту) на 180 месяцев, или банк получит доход за 133 месяца.

Динамика коэффициента стабильности дохода за период 2002 – 2004 гг. выглядит следующим образом:

Даже с учетом досрочного гашения срок, на который возможно зафиксировать стабильность дохода, достаточно велик (особенно для российской экономики), при том что эффективная годовая процентная ставка отнюдь не низка (до 17,2 % годовых на весь срок кредитования). Все это позволяет банку активизировать свою деятельность по наращиванию портфеля ипотечных кредитов.
Практическая значимость показателя стабильности дохода банка по ипотечному кредитованию заключается в том, что такой показатель может быть рассчитан абсолютно для любого вида кредитования. Интерес могут представлять расчеты данного показателя по кредитным продуктам, предлагаемым на срок свыше одного года.

Литература

1. Альгин А.П. Риск и его роль в общественной жизни. М.: Мысль, 1989. 187 с.
2. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента: Учеб. пособие. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика. 2001. 528 с.
3. Вяткин В.В. Риск-менеджмент: Учебник. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2003. 512 с.
4. Ковалев В.В., Уланов В.А. Курс финансовых вычислений. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2002. 544 с.
5. Риск-анализ инвестиционного проекта: Учебник для вузов / Под ред. М.В. Грачевой. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. 351с. 
6. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового и Н.Ю. Яськовой. М.: НПЦ «Алфей», 2004. 472 с.
7. Финансово-кредитные механизмы повышения инвестиционной активности: Сборник работ научных сотрудников, докторов и аспирантов Института экономики РАН. – М.: ИЭ РАН, 2003. 396 с.
8. Эффективность хозяйствования в условиях экономической трансформации России / Под общ. ред. А.Н. Фоломьева. М.: Изд-во РАГС, 2001. 227 с.

Вернутся к содержанию